Montag, 24. Mai 2021

Was sind Schwarze, Weiße und Braune Wannen?

Bauwerke bzw. Bauteile, die unter Einwirkung von Wasser, z.B. Bodenfeuchte, Sicker- oder Grundwasser stehen, können auf verschiedene Arten abgedichtet werden. Man unterscheidet hierbei unter anderem zwischen Schwarzen, Weißen und Braunen Wannen.


Schwarze Wannen

Die abzudichtenden Gebäudeteile erhalten bei der schwarzen Wanne auf allen Seiten eine flächige Dichtungshaut nach DIN 18195 Bauwerksabdichtungen. Die Bitumen- oder Kunststoffabdichtung wird an der Außenseite des Bauteils angebracht und vom angreifenden Wasser an die Gebäudewände oder -sohle gedrückt. Der Einbau ist stark von der Witterung abhängig, was u.U. zu Verzögerungen im Bauablauf führen kann.

Weiße Wannen
Weiße Wannen sind aus Beton mit hohem Wassereindringungswiderstand hergestellt. Dieser Beton wird auch wasserundurchlässiger Beton bzw. WU-Beton genannt. Aufgrund ihrer Konstruktion benötigen Weiße Wannen prinzipiell keine zusätzlichen Abdichtungen. Die Konstruktion setzt jedoch eine fachgerechte Planung und Ausführung voraus, da es durch das drückende Wasser zu Undichtigkeiten kommen kann. Infolge Diffusion, Druckgefälle und kapillarer Saugfähigkeit ist die Weiße Wanne dennoch nicht absolut dicht. Der Einbau von Fugendichtungen an den Arbeits- und Dehnfugen sowie die rechnerische Begrenzung der Rissbreite des Stahlbetons auf höchstens 0,2 mm, je nach Wasserdruck, ist zu berücksichtigen. Aus wirtschaftlichen Gründen wird die Weiße Wanne meist geschosshoch hergestellt.

Braune Wannen
Die Abdichtung wird erdseitig auf eine Konstruktion aus WU-Beton aufgebracht. Beim verwendeten Material handelt es sich um eine Dichtungsbahn auf der Basis von Bentonit, einem natürlich vorkommenden, hochquellfähigen Ton, der bereits in geringer Schichtdicke eine stark abdichtende Wirkung gegenüber Wasser besitzt. Die Namensgebung rührt von seinem braunen Farbton her. Braune Wannen kommen ausschließlich bei unterirdischen Bauteilen zum Einsatz, da der Anpressdruck von großer Bedeutung für die abdichtende Wirkung und den Selbstheilungseffekt ist. Im Vergleich zu Weißen Wannen bieten sie eine höhere Sicherheit gegen das Eindringen von Wasser. Gleichzeitig spielt die Rissbreitenbeschränkung eine geringere Rolle.

Durch die reduzierten Arbeitsgänge ist die Weiße Wanne, sofern sie sorgfältig ausgeführt ist, wirtschaftlicher als die Schwarze Wanne. Bei der Braunen Wanne reduziert sich der konstruktive Aufwand bei der Erstellung des wasserundurchlässigen Betonbauteils (Bewehrung, Rissbreitenbegrenzung), sodass sie ebenfalls kostengünstiger verwirklicht werden kann als die Schwarze Wanne.

Samstag, 24. Oktober 2020

GEG – Gebäudeenergiegesetz ersetzt EnEV, EEWärmeG und EEG

GEG tritt am 1.11.2020 in Kraft - Gebäudeenergiegesetz ersetzt EnEV, EEWärmeG und EEG.

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, schafft ein neues Gesetz für die energetischen Anforderungen an Neubauten und an Bestandsgebäude sowie an den Einsatz erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteversorgung.

Sonntag, 8. März 2020

(Bau)Technik / Technical Due Diligence

Bauliche/gebäudetechn. Analyse

Die Technical Due Diligence (TechDD) ist die bauliche und gebäudetechnische Analyse für Bestandesobjekte und Projektentwicklungen, nach:

1. Basisdaten und -unterlagen

  • Abgleichung mit Verkäuferangaben / Prüfung auch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
  • Bruttogeschossfläche
  • Vermietbare Flächen
  • Raumtiefen und –höhen
  • Statik
  • Ausbau
  • Ausstattung des Gebäudes und seiner Aussenanlagen
  • Baugenehmigungen
  • Revisionspläne
  • Behördliche Abnahmen
  • Denkmalschutz
  • Brandschutz- und Sicherheitsauflagen

2. Bautechnische Objektqualität

  • Materialbeständigkeit (Bauqualität i.e.S.)
  • Unterhaltsnachholbedarf?
  • Modernisierungsstau?
  • Nachbesserungen
    • Positionen
    • Projektierungsaufwand und –kosten
    • Baukosten
    • Investitionszeitraum

3. Raumanforderungen der Nutzer

  • Vielseitigkeit
  • Gestaltbarkeit
  • Flexibilität
  • Abweichung von marktüblichen Ausstattungsstandards?

4. Baukostenbezogene Renditebetrachtung

  • Statische Renditeberechnung
  • Discounted-Cashflow-Verfahren

5. Betriebskosten

  • Energie- und Stromkosten
  • laufende Instandhaltungskosten?

6. Immobilientyp

  • Büroimmobilien
    • Büroformen
      • Zellenbüro
      • Einbund
      • Zweibund
      • Dreibund
      • Gruppenbüro/Open Space
      • Kombibüro
    • Be- und Entlüftung / Heizung
    • Doppel- oder Hohlraumböden
    • Aussen liegender Sonnenschutz
    • Achsraster
    • Raumtiefe / -höhe
    • Trennwände
    • Brandschutz
    • Erschliessung
    • Lage und grossräumige Erschliessung
      • Lage
      • Entfernung zu City und Flughafen
      • öV und Anschluss an Bahnfernverkehr
      • Autobahnanbindung
      • Parkplätze
      • Erschliessung des Gebäudes selbst
    • Flächenvergleiche
      • Plausibilitätsprüfung Bruttogeschossflächen (BGF)
      • Plausibilitätsprüfung Mietflächen (MF)
      • Beurteilung der Flächeneffizienz
    • Instandsetzungsnotwendigkeit/-aufwand
  • Retail
    • Einzelhandelsimmobilien
    • Shoppingcenter und –passagen (Innenstadt)
    • Grossmärkte („auf der grünen Wiese“)
      • Ausbau (Rohbaumiete)
      • Gebäudetechnik (Raumschnittstellen)
  • Gewerbeliegenschaften
  • Logistikimmobilien
    • Struktur
      • Hallengrösse: mindestens 10’000 m2
      • Hallenhöhe: mindestens 6,5 m
      • Ausreichende Grundstücksfläche, mit Reservefläche
      • Möglichst viele LKW-Umschlagstore
      • Bahnanschluss
      • nicht mehr als 10 % Büroanteil
    • Geografische Lage und Infrastruktur
      • Nähe Kundeneinzugsgebiet oder Produzentennähe
      • Autobahnnähe
      • Flughafennähe (nicht als 30 Min.)
      • Anfahrbarkeit durch internationale LKW
      • Möglichkeit 24 Stundenbetrieb
    • technischer Standard
      • Stahl- oder Stahlbetonfertig-Halle, mit Trapezblech-Aussenwänden (Isopaneele) und entsprechendem Dach
      • Ebener Hallenboden
      • Vollsprinklerung auf Max.-Mass
  • Wohnimmobilien
    • pm
  • Hotels

K.o.-Kriterien

  • Lage
  • Flächenunsicherheiten
  • Nutzungseinschränkungen
  • Schadstoffe
  • Verträge mit renitenten Mietern/Schuldnern

Kaufpreisminderungsgründe

  • Unterhaltsnachholbedarf
  • Altlasten/Belastungen mit begrenzbaren Kosten
  • Flächendifferenzen
  • Nutzungseinschränkungen
    • Geschosshöhen
    • Gebäudetiefen
    • Achsraster
    • usw.
  • ertrags- und erlösrelevante Dienstbarkeiten

Report

Der Technical Due Diligence Report (TechDDR) enthält folgende Disposition:
  • Zusammenfassung des Resultats
    • Fazit inklusive Kosten
    • Chancen/Risiken
    • Erforderliche Massnahmen
  • Projektdaten
  • Bautechnische Bewertung
  • Flächen
  • Kosten
  • Miet- und Dienstleistungsverträge
  • Gebäudebetrieb
  • Instandhaltung

Donnerstag, 9. Januar 2020

Flächen- und Rauminhalte nach DIN 277:2016: Begriffe

Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277

BegriffAbk.Erläuterung
Brutto-GrundflächeBGFNetto-Raumfläche + Konstruktionsgrundfläche
Netto-RaumflächeNRFNutzungsfläche + Technikfläche + Verkehrsfläche
Konstruktions-GrundflächeKGFSumme der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks (Wände, Stützen, Pfeiler, …). Auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen zählen zur KGF.
NutzungsflächeNUFSumme der Grundfläche mit Nutzungen (derjenige Teil der NRF, der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient)
TechnikflächeTFDerjenige Teil der NRF, der für die technischen Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks dient. Wenn die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen zur Versorgung anderer Bauwerke Zweckbestimmung ist (Bsp. Heizhaus), sind die dafür erforderlichen Grundflächen NUF.
VerkehrsflächeVFDerjenige Teil der NRF, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen zählen nicht dazu.
KonstruktionsrauminhaltKRIDifferenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt
GrundstücksflächeGFFläche, die durch die Grundstücksgrenzen gebildet wird und die im Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch ausgewiesen ist.
Bebaute FlächeBFTeilfläche der Grundstücksfläche (GF), die durch ein Bauwerk oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder überdeckt oder unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut ist. Bei Bedarf kann diese Teilfläche gesondert als BF 1 (überbaut) und BF 2 (unterbaut) ausgewiesen werden.
Unbebaute FlächeUFZur Unbebauten Fläche (UF) gehören ausschließlich die Teilflächen der Grundstücksfläche (GF), die nicht durch Bauwerke überbaut bzw. überdeckt oder unterbaut sind.