(Bau)Technik / Technical Due Diligence

Bauliche/gebäudetechn. Analyse

Die Technical Due Diligence (TechDD) ist die bauliche und gebäudetechnische Analyse für Bestandesobjekte und Projektentwicklungen, nach:

1. Basisdaten und -unterlagen

• Abgleichung mit Verkäuferangaben / Prüfung auch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
• Bruttogeschossfläche
• Vermietbare Flächen
• Raumtiefen und –höhen
• Statik
• Ausbau
• Ausstattung des Gebäudes und seiner Aussenanlagen
• Baugenehmigungen
• Revisionspläne
• Behördliche Abnahmen
• Denkmalschutz
• Brandschutz- und Sicherheitsauflagen

2. Bautechnische Objektqualität

• Materialbeständigkeit (Bauqualität i.e.S.)
• Unterhaltsnachholbedarf?
• Modernisierungsstau?
• Nachbesserungen
  • Positionen
  • Projektierungsaufwand und –kosten
  • Baukosten
  • Investitionszeitraum

3. Raumanforderungen der Nutzer

• Vielseitigkeit
• Gestaltbarkeit
• Flexibilität
• Abweichung von marktüblichen Ausstattungsstandards?

4. Baukostenbezogene Renditebetrachtung

• Statische Renditeberechnung
• Discounted-Cashflow-Verfahren

5. Betriebskosten

• Energie- und Stromkosten
• laufende Instandhaltungskosten?

6. Immobilientyp

• Büroimmobilien
  • Büroformen
    • Zellenbüro
    • Einbund
    • Zweibund
    • Dreibund
    • Gruppenbüro/Open Space
    • Kombibüro
  • Be- und Entlüftung / Heizung
  • Doppel- oder Hohlraumböden
  • Aussen liegender Sonnenschutz
  • Achsraster
  • Raumtiefe / -höhe
  • Trennwände
  • Brandschutz
  • Erschliessung
  • Lage und grossräumige Erschliessung
    • Lage
    • Entfernung zu City und Flughafen
    • öV und Anschluss an Bahnfernverkehr
    • Autobahnanbindung
    • Parkplätze
    • Erschliessung des Gebäudes selbst
  • Flächenvergleiche
    • Plausibilitätsprüfung Bruttogeschossflächen (BGF)
    • Plausibilitätsprüfung Mietflächen (MF)
    • Beurteilung der Flächeneffizienz
  • Instandsetzungsnotwendigkeit/-aufwand
• Retail
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Shoppingcenter und –passagen (Innenstadt)
  • Grossmärkte („auf der grünen Wiese“)
    • Ausbau (Rohbaumiete)
    • Gebäudetechnik (Raumschnittstellen)
• Gewerbeliegenschaften
• Logistikimmobilien
  • Struktur
    • Hallengrösse: mindestens 10’000 m2
    • Hallenhöhe: mindestens 6,5 m
    • Ausreichende Grundstücksfläche, mit Reservefläche
    • Möglichst viele LKW-Umschlagstore
    • Bahnanschluss
    • nicht mehr als 10 % Büroanteil
  • Geografische Lage und Infrastruktur
    • Nähe Kundeneinzugsgebiet oder Produzentennähe
    • Autobahnnähe
    • Flughafennähe (nicht als 30 Min.)
    • Anfahrbarkeit durch internationale LKW
    • Möglichkeit 24 Stundenbetrieb
  • technischer Standard
    • Stahl- oder Stahlbetonfertig-Halle, mit Trapezblech-Aussenwänden (Isopaneele) und entsprechendem Dach
    • Ebener Hallenboden
    • Vollsprinklerung auf Max.-Mass
• Wohnimmobilien
  • pm
• Hotels

K.o.-Kriterien

• Lage
• Flächenunsicherheiten
• Nutzungseinschränkungen
• Schadstoffe
• Verträge mit renitenten Mietern/Schuldnern

Kaufpreisminderungsgründe

• Unterhaltsnachholbedarf
• Altlasten/Belastungen mit begrenzbaren Kosten
• Flächendifferenzen
• Nutzungseinschränkungen
  • Geschosshöhen
  • Gebäudetiefen
  • Achsraster
  • usw.
• ertrags- und erlösrelevante Dienstbarkeiten

Report

Der Technical Due Diligence Report (TechDDR) enthält folgende Disposition:

• Zusammenfassung des Resultats
  • Fazit inklusive Kosten
  • Chancen/Risiken
  • Erforderliche Massnahmen
• Projektdaten
• Bautechnische Bewertung
• Flächen
• Kosten
• Miet- und Dienstleistungsverträge
• Gebäudebetrieb
• Instandhaltung