(Bau)Technik / Technical Due Diligence

Bauliche/gebäudetechn. Analyse

Die Technical Due Diligence (TechDD) ist die bauliche und gebäudetechnische Analyse für Bestandesobjekte und Projektentwicklungen, nach:

1. Basisdaten und -unterlagen

• Abgleichung mit Verkäuferangaben / Prüfung auch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
• Bruttogeschossfläche
• Vermietbare Flächen
• Raumtiefen und –höhen
• Statik
• Ausbau
• Ausstattung des Gebäudes und seiner Aussenanlagen
• Baugenehmigungen
• Revisionspläne
• Behördliche Abnahmen
• Denkmalschutz
• Brandschutz- und Sicherheitsauflagen

2. Bautechnische Objektqualität

• Materialbeständigkeit (Bauqualität i.e.S.)
• Unterhaltsnachholbedarf?
• Modernisierungsstau?
• Nachbesserungen
  • Positionen
  • Projektierungsaufwand und –kosten
  • Baukosten
  • Investitionszeitraum

3. Raumanforderungen der Nutzer

• Vielseitigkeit
• Gestaltbarkeit
• Flexibilität
• Abweichung von marktüblichen Ausstattungsstandards?

4. Baukostenbezogene Renditebetrachtung

• Statische Renditeberechnung
• Discounted-Cashflow-Verfahren

5. Betriebskosten

• Energie- und Stromkosten
• laufende Instandhaltungskosten?

6. Immobilientyp

• Büroimmobilien
  • Büroformen
    • Zellenbüro
    • Einbund
    • Zweibund
    • Dreibund
    • Gruppenbüro/Open Space
    • Kombibüro
  • Be- und Entlüftung / Heizung
  • Doppel- oder Hohlraumböden
  • Aussen liegender Sonnenschutz
  • Achsraster
  • Raumtiefe / -höhe
  • Trennwände
  • Brandschutz
  • Erschliessung
  • Lage und grossräumige Erschliessung
    • Lage
    • Entfernung zu City und Flughafen
    • öV und Anschluss an Bahnfernverkehr
    • Autobahnanbindung
    • Parkplätze
    • Erschliessung des Gebäudes selbst
  • Flächenvergleiche
    • Plausibilitätsprüfung Bruttogeschossflächen (BGF)
    • Plausibilitätsprüfung Mietflächen (MF)
    • Beurteilung der Flächeneffizienz
  • Instandsetzungsnotwendigkeit/-aufwand
• Retail
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Shoppingcenter und –passagen (Innenstadt)
  • Grossmärkte („auf der grünen Wiese“)
    • Ausbau (Rohbaumiete)
    • Gebäudetechnik (Raumschnittstellen)
• Gewerbeliegenschaften
• Logistikimmobilien
  • Struktur
    • Hallengrösse: mindestens 10’000 m2
    • Hallenhöhe: mindestens 6,5 m
    • Ausreichende Grundstücksfläche, mit Reservefläche
    • Möglichst viele LKW-Umschlagstore
    • Bahnanschluss
    • nicht mehr als 10 % Büroanteil
  • Geografische Lage und Infrastruktur
    • Nähe Kundeneinzugsgebiet oder Produzentennähe
    • Autobahnnähe
    • Flughafennähe (nicht als 30 Min.)
    • Anfahrbarkeit durch internationale LKW
    • Möglichkeit 24 Stundenbetrieb
  • technischer Standard
    • Stahl- oder Stahlbetonfertig-Halle, mit Trapezblech-Aussenwänden (Isopaneele) und entsprechendem Dach
    • Ebener Hallenboden
    • Vollsprinklerung auf Max.-Mass
• Wohnimmobilien
  • pm
• Hotels

K.o.-Kriterien

• Lage
• Flächenunsicherheiten
• Nutzungseinschränkungen
• Schadstoffe
• Verträge mit renitenten Mietern/Schuldnern

Kaufpreisminderungsgründe

• Unterhaltsnachholbedarf
• Altlasten/Belastungen mit begrenzbaren Kosten
• Flächendifferenzen
• Nutzungseinschränkungen
  • Geschosshöhen
  • Gebäudetiefen
  • Achsraster
  • usw.
• ertrags- und erlösrelevante Dienstbarkeiten

Report

Der Technical Due Diligence Report (TechDDR) enthält folgende Disposition:

• Zusammenfassung des Resultats
  • Fazit inklusive Kosten
  • Chancen/Risiken
  • Erforderliche Massnahmen
• Projektdaten
• Bautechnische Bewertung
• Flächen
• Kosten
• Miet- und Dienstleistungsverträge
• Gebäudebetrieb
• Instandhaltung

AHO - Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architektenfür die HOAI e.V.

Der AHO Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V., hervorgegangen aus dem bereits 1923 gegründeten AGO, ist der Zusammenschluss maßgeblicher Ingenieurverbände, der Länderingenieurkammern Deutschlands sowie einiger Architektenkammern und –verbände. Als Fachverband wahrt und vertritt der AHO die Honorar- und Wettbewerbsinteressen von Ingenieuren und Architekten.

Hauptaufgaben des AHO sind der Erhalt und die Weiterentwicklung der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI. Im In- und Ausland implementiert der AHO die HOAI mit ihren positiven Effekten auf Wirtschaft und Gesellschaft und entwickelt sie als anerkanntes und geschätztes Regelwerk im Sinne aller am Baugeschehen Beteiligten weiter. Darüber hinaus wirkt der AHO aktiv an der Fortentwicklung des Vergaberechts (VOF) mit und setzt sich gegenüber dem Gesetzgeber für die Schaffung eines eigenständigen Architekten- und Ingenieurvertragsrechts unter Lösung der Problematik der gesamtschuldnerischen Haftung maßgeblich ein.

Der AHO steht in ständigem Dialog mit dem Gesetz- und Verordnungsgeber sowie mit den öffentlichen und privaten Auftraggebern, um sich für ein Honorar-, Vergabe- und Vertragswesen einzusetzen, das den Interessen von Auftragnehmern und Auftraggebern gleichermaßen gerecht wird.

Tragende Elemente der Facharbeit des AHO sind seine Fachkommissionen, in denen fachlich hochqualifizierte Ingenieure und Architekten neben der Diskussion von Grundsatzfragen zum Honorarrecht, die bestehenden Leistungsbilder der HOAI weiterentwickeln sowie neue Leistungsbilder, wie z.B. zu den Themen Nachhaltigkeitszertifizierung, Tiefe Geothermie, Building Information Modeling (BIM) erarbeiten. Die Ergebnisse dieser ehrenamtlichen Arbeit finden sich u.a. in den Heften der Grünen Schriftenreihe des AHO wieder.

Der AHO nimmt zu Anfragen seiner Mitgliedsorganisationen gutachterlich Stellung und informiert in dem regelmäßig erscheinenden AHO-Newsletter über die aktuelle Situation im Honorar-, Vergabe- und Vertragsrecht sowie über aktuelle Entwicklungen in der Rechtsprechung.

In Zusammenarbeit mit dem unabhängigen Institut für Freie Berufe (IFB) an der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg führt der AHO jährlich einen Bürokostenvergleich mit Aussagen zur Auskömmlichkeit ausgewählter Honorartafeln durch und präsentiert die Ergebnisse auf der traditionellen AHO-Herbsttagung, die sich zu einem hochkarätigen Branchentreff entwickelt hat .

http://www.aho.de/index.php3

Projektmanagement / Projektsteuerung nach HOAI §31 / AHO

HOAI §31

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(1) Leistungen der Projektsteuerung werden von Auftragnehmern erbracht, wenn sie Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen übernehmen. Hierzu gehören:

1. Klärung der Aufgabenstellung, Erstellung und Koordinierung des Programms für das Gesamtprojekt,
2. Klärung der Voraussetzungen für den Einsatz von Planern und anderen an der Planung fachlich Beteiligten (Projektbeteiligte),
3. Aufstellung und Überwachung von Organisations-, Termin- und Zahlungsplänen, bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte,
4. Koordinierung und Kontrolle der Projektbeteiligten, mit Ausnahme der ausführenden Firmen
5. Vorbereitung und Betreuung der Beteiligung von Planungsbetroffenen,
6. Fortschreibung der Planungsziele und Klärung von Zielkonflikten,
7. laufende Information des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers,
8. Koordinierung und Kontrolle der Bearbeitung von Finanzierungs-, Förderungs- und Genehmigungsverfahren.

Projektstufen
Die Leistungen des Projektsteuerers werden in 5 Projektstufen erbracht:

Projektstufe		Bewertung
1	Projektvorbereitung (Projektentwicklung, strategische Planung, Grundlagenermittlung)	26 %
2	Planung (Vor-, Entwurfs- u. Genehmigungsplanung)	21 %
3	Ausführungsvorbereitung (Ausführungsplanung, Vorbereiten der Vergabe und Mitwirken bei der Vergabe)	19 %
4	Ausführung (Projektüberwachung)	26 %
5	Projektabschluß (Projektbetreuung, Dokumentation)	8 %

Handlungsbereiche
Innerhalb der Projektstufen werden folgende Handlungsbereiche unterschieden, in denen der Projektsteuerer tätig wird:

1. Organisation, Information, Koordination und Dokumentation
2. Qualitäten und Quantitäten
3. Kosten und
4. Termine

Synopse HOAI 2009 – HOAI 2013 - Grundlage BGBl 2013 Teil I Nr. 37, S. 2276 ff.

http://www.aho.de/pdf/synopse_hoai_2009-2013-08082013.pdf