Der Immobilienstandort und wie man eine Lage richtig beurteilt - Immobilienwertermittlung

Immer wieder stellen interessierte Kunden die Frage: „Ich möchte Grundbesitz erwerben, aber an welchem Standort sollte ich kaufen? Wo soll ich am besten meine vermietete Eigentumswohnung haben? Welche Stadt ist lohnenswert?“ 

Worauf kommt es also wirklich an, sofern man sich eine Wohnung als Kapitalanlage anschafft? Grundsätzlich gilt:

Das entscheidende Erfolgskriterium für eine vermietete Immobilie ist die Lage. Ein altes Immobilienprinzip lautet schlicht und einfach: Lage, Lage, Lage. Immer und immer wieder wurde dieses Prinzip ignoriert, verletzt, vergessen oder verdrängt. Und immer wieder hat sich gezeigt: Wer an den richtigen Standorten und an den richtigen Lagen gekauft hat, hat mit Immobilien nicht nur ein wenig, sondern ganz groß gewonnen. Kein Wunder: Wirkliche Insider kennen natürlich die besten Lagen der Republik, und sie kaufen dort, wo der höchste Wertzuwachs oder die größte Wertstabilität zu erwarten ist.

Woher weiß man jedoch, was gute und was weniger gute Lagen sind? Was unterscheidet überhaupt gute von schlechten Lagen? Definieren wir zunächst einmal den Unterschied zwischen Standort und Lage, da hier allgemein Verwirrung herrscht.

Bei der Beurteilung der Qualität einer Immobilie ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem Standort der Immobilie und dann der Lage innerhalb des Standortes. Beispiel: Nordrhein-Westfalen als Bundesland ist ein Standort. Düsseldorf als Stadt ist ein Standort.

Die Auswahl eines Standortes richtet sich nach wenigen, aber wichtigen Kriterien:

• Ist der Standort überregional von Bedeutung?
• Weist der Standort Besonderheiten auf, die ihn von anderen Standorten positiv unterscheiden?
• Liegt der Standort zentral zu anderen Regionen?
• Ist die Arbeitsplatzsituation an dem Standort befriedigend?
• Wie ist die Kaufkraft im Vergleich zu anderen Standorten oder Städten?
• Sind die Mieten an dem Standort stabil?
• Steht der Kaufpreis an dem Standort in einem angemessenen Verhältnis zu den dort allgemein üblichen Mieten?
• Gibt es an dem Standort zukunftsweisende Entwicklungen?

Hat man sich für einen Standort entschieden, dann geht man in der Auswahl als nächstes dazu über, die Lage innerhalb des Standortes zu beurteilen. Folgende Kriterien sind dabei entscheidend:

• Wohnt in der Lage ein gepflegtes, seriöses Publikum?
• Fühlt man sich innerhalb der Lage (des Ortsteils) wohl?
• Sind Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe vorhanden?
• Sind öffentliche Verkehrsmittel leicht zu Fuß erreichbar?
• Ist die Lage nicht übermäßig lärmbelastet?
• Werden in der Lage durchschnittlich Mieten bezahlt, die der Miete meiner Wohnung entsprechen?
• Sind die anderen Häuser in der Umgebung gepflegt und saniert?

Innerhalb einer Stadt gibt es immer gute und weniger gute Lagen. So ist generell der Süden Düsseldorfs eine weniger gute Lage als der Norden, wo sich die bevorzugten Lagen befinden. Noch exakter wissen Insider, daß bestimmte Stadtteile die besten Lagen aufweisen, wie z.B. Düsseltal, Pempelfort, Derendorf, Unterbilk, Rath, Flingern-Nord. In anderen Stadtteilen befinden sich ebenfalls begehrte Lagen, aber man muß ganz allgemein etwas genauer hinschauen. In Essen ist es genau umgekehrt: Dort darf man (von wenigen Ausnahmen abgesehen) nur im Süden kaufen, also an Lagen innerhalb und südlich der City.

Somit können wir festhalten: In jeder Stadt gibt es hervorragende und begehrte sogenannte Mikrolagen. Stadtteillagen können manchmal besser sein als zentrale Lagen. Beispiel: Sachsenhausen in Frankfurt am Main ist viel besser als die Lage rund um den Hauptbahnhof, auch wenn letztere etwas zentraler zur Innenstadt liegt. Bestimmte Stadtteile innerhalb der Großstädte sind wiederum gar nicht zu empfehlen.

Welche Ortskenntnis ist erforderlich, um in einer Stadt zu beurteilen, was eine gute und eine schlechtere Lage ist? Genau: Umfassende! Daher muß jede Immobilienauswahl durch einen Fachmann vorgenommen werden.

Manchmal fragen sich Kapitalanleger noch eine weitere Frage, wenn sie eine Lage beurteilen: Könnte ich mir vorstellen, selbst in diesem Umfeld zu leben?

Letzte Frage ist allerdings etwas heikel. Ein Landwirt, der zeit seines Lebens auf einem Bauernhof lebt, wird sich möglicherweise niemals vorstellen können, in einer Stadt zu leben - egal in welcher Lage. Umgekehrt mag es Leute geben, die an den lautesten Ecken zu leben gewohnt sind, wo sich S-Bahn, Autoverkehr und Einflugschneise treffen. Also ist die letzte Frage nicht entscheidend, allenfalls subjektiv von Bedeutung. Sie ist jedoch dann wichtig, wenn man die Immobilie wirklich später einmal selbst nutzen möchte, beispielsweise wenn man in Rente geht und aus einem großen Haus gerne in eine städtische Wohnung ziehen möchte.

Schlußendlich ist aber noch eine Frage von ganz entscheidender Wichtigkeit:

Ist der Preis, den ich für die Immobilie bezahle, an dieser Lage angemessen? Mit anderen Worten: Läßt sich diese Immobilie in einigen Jahren zu diesem bzw. einem höheren Preis wieder verkaufen, wenn ich dies möchte?

Um das zu beurteilen, sind Preisvergleiche von Bedeutung. Eine wichtige und überregionale Quelle für Preisvergleiche ist der Monats-Index der Zeitschrift „Bellevue“. Dieser Index vergleicht Kaufpreise und Mieten in über 100 Städten. Er unterscheidet zwischen einfachen, mittleren und guten Lagen. Dieser Index basiert auf aktuellen Auswertungen der größten Maklerverbände RDM und VDM sowie einzelner, am Markt tätiger Unternehmen und eigenen Recherchen der Redaktion. Er bietet gute Anhaltspunkte und man kann anhand dieses Index auch langfristige Veränderungen gut verfolgen.

Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit beschäftigt, solche Schnäppchen an guten Standorten ausfindig zu machen. Entsprechende Informationsquellen und eine schnelle Handlungsfähigkeit sind Voraussetzungen für den Zugriff auf Schnäppchen. Denn diese werden niemals lange auf dem Markt gehandelt. Einige Grundbesitz-Handelsunternehmen spezialisieren sich darauf, Schnäppchen aufzukaufen und zu halten, bis sie an Anleger weiterverkauft werden. Meist befinden sich in diesen Unternehmen Wartelisten von Interessenten, die gerne unterhalb des üblichen Preisniveaus kaufen möchten.

Nur zweitrangig für die Beurteilung der Lage ist die aktuelle Miete. „Gute Lagen erzielen höhere Mieten, weniger gute Lagen weniger hohe Mieten.“ Das ist zwar logisch, aber nicht immer der Fall. Man sollte es sich merken: Die gegenwärtige Miete spielt bei der Betrachtung der Immobilieninvestition allenfalls eine untergeordnete Rolle. Da ist die durchschnittliche Marktmiete schon sehr viel wichtiger: Auch diese entnehmen Sie dem Index oder können Sie bei RDM-, VDM- und anderen Maklerverbänden in Erfahrung bringen. Stellen Sie nun folgende Betrachtung an:

Liegt die gegenwärtige Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten, Strom Heizung etc.) auf dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite der Immobilie etwa bei 5% liegen (wie Sie die Rendite errechnen, erfahren Sie weiter unten).

Liegt die Miete derzeit unter dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite bei mindestens 4% liegen. Je nach Mietvertrag ist hier mehr oder weniger Spielraum für eine Erhöhung vorhanden. Besteht beispielsweise ein langjähriger Mietvertrag und befindet sich der Mieter seit mehr als 10 Jahren in der Wohnung, dann sollte die niedrige Miete sich auch deutlich auf den Kaufpreis niederschlagen, denn hier besteht wenig Aussicht, am Mietverhältnis kurzfristig eine nachhaltige Änderung zu bewirken.

Liegt die Miete derzeit über dem durchschnittlichen Marktniveau, dann ist ebenfalls Vorsicht geboten: Hier sollte die Rendite auf jeden Fall 5,5 bis 6% ausmachen, denn ansonsten ist der Kaufpreis zu hoch. Ein zu hoher Kaufpreis wird dazu führen, daß Sie bei einer Neuvermietung unter Umständen mit einer niedrigeren Miete und damit einer Rendite deutlich unter 5% rechnen müssen.

Hier also die Formel für die Berechnung der Rendite:

 

Netto-Monatsmiete (ohne Nebenkosten) mal 12 = Nettojahresmiete
Nettojahresmiete mal 100 geteilt durch Kaufpreis = Rendite in Prozent.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht; zus. ca. 6.5%) werden bei dieser Renditebetrachtung außer acht gelassen. Ebenfalls keine Rolle spielen bei der Netto-Renditeberechnung die Steuervorteile.

Faustregel:

Kaufen Sie nur an guten Standorten mit nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, zu marktüblichen Preisen.

Stuttgarter Westen Innenhof

Antrag auf Abgeschlossenheit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.

Bauen + Wohnen - Wie notwendig ist ein Architekt?

Wer sich ein individuelles Haus bauen oder eine bestehende Immobilie ausbauen möchte, sollte die Hilfe eines Architekten hinzuziehen. Als Experte kann dieser den Bau in den unterschiedlichen Phasen begleiten und die Wünsche des Bauherren fachlich korrekt umsetzen. Architekten bieten inzwischen ein umfangreiches Dienstleistungsangebot.

Der Architekt befasst sich mit der technischen, wirtschaftlichen und gestalterischen Planung sowie dem Bau von Gebäuden. Dabei ist die Berufsbezeichnung Architekt gesetzlich geschützt. Es darf sich nur Architekt nennen, wer auch Mitglied in der Architektenkammer und von dieser auf der Architektenliste geführt wird. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ausbildung und Berufspraxis. Architekten unterliegen einer Berufsordnung ihrer jeweiligen Architektenkammer, deren Einhaltung überwacht wird.

Umfangreiche Dienstleistungen

Architekten bieten in der Regel ein umfangreiches Angebot an Dienstleistungen an, die eine Begleitung des Bauherren von der ersten Planung bis zur Fertigstellung des Baus beinhalten. In den ersten Gesprächen mit dem Bauherrn werden dessen Vorstellungen erfasst, präzisiert und mit Skizzen und Zeichnungen in ein erstes Entwurfskonzept umgesetzt. Der Architekt kann dabei Anregungen und Ratschläge mit Blick auf das Baurecht, Kosten, technischen Rahmenbedingungen, Statik, Haustechnik und der Energie- und Ökoeffizienz einbringen.

Die konkrete Ausgestaltung der Hausform und Räumen werden vom Architekten dann so aufgearbeitet, dass der Bauherr seine Pläne bei den zuständigen Behörden zur Genehmigung vorlegen kann. In aller Regel bietet es sich jedoch aufgrund der Komplexität der notwendigen Genehmigungen an, dass der Architekt selbst die Pläne bei den Behörden vorlegt.

Je nach Wunsch und Geldbeutel des Bauherrn kann der Architekt dann auch Vorbereitung, Koordination und Überwachung des eigentlichen Hausbaus übernehmen. Dazu gehören die Anfertigung der notwendigen Bauzeichnungen, Leistungsbeschreibungen für die Handwerker und Terminpläne. Im weiteren Verlauf werden Angebote von notwendigen Baufirmen und Handwerksbetrieben eingeholt sowie anschließend deren Kosten inhaltlich und rechnerisch überprüft und verglichen. Das gleiche gilt für die Kontrolle der Arbeiten auf der Baustelle und die Erfassung und Beseitigung von Baumängeln.

Die Bauherren sollten die gewünschten Aufgaben des Architekten eindeutig und klar formuliert vertraglich festlegen. Sind die Zuständigkeiten nicht ausreichend geklärt, kann es während der Bauphase zu Irritationen und Problemen kommen. Entscheiden Sie sich für die Bauabwicklung über einen Architekten, sollten Sie eindeutig die eventuell gewünschten Eigenleistungen ansprechen. Schätzen Sie sich und ihre Leistungen realistisch ein und hinterfragen Sie ihre mögliche Ersparnis durch Eigenleistung kritisch. Auch hier ist ihnen der Architekt behilflich.

Leistungsphasen

Architekten teilen ihre Dienstleistungen in neun so genannte Leistungsphasen ein. Diese haben jeweils einen Anteil an der Gesamtarchitektenleistung (unten in Prozent angegeben) und entsprechend an seinem Honorar. Die Leistungsphasen sind wie die Architekten-Honorare in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Die HOAI ist eine preisrechtliche Verordnung der Bundesregierung.

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (3%)
  Hier werden unter anderem die Aufgabenstellung geklärt und die Größe und der grobe Zuschnitt der Immobilie festgelegt.
• Leistungsphase 2: Vorplanung (7%)
  Der Architekt erarbeitet anhand der Grundlagen mehrere Entwürfe für den Bauherrn und schätzt die Baukosten.
• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (11%)
  Nachdem sich der Bauherr für einen Entwurf entschieden hat, werden die Pläne dafür etwa mit einer zeichnerischen Darstellung des Gesamtentwurfs konkretisiert. Hier finden bereits die ersten Gespräche zwischen Behörden und Architekt/Bauherr über die Genehmigungsfähigkeit des konkreten Entwurfs statt.
• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (6%)
  Hier werden anhand der baurechtlichen Bestimmungen die notwendigen Bauanträge erarbeitet und gestellt sowie mögliche Fördermittel beantragt.
• Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (25%)
  Es werden detaillierte Pläne für die Handwerker erstellt und Details festgelegt. Dazu gehören endgültige und vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen.
• Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe (10%)
  Die zu erbringenden Tätigkeiten am Neubau und die Menge der Materialien werden vom Architekten genau definiert. Diese Leistungsverzeichnisse gehen an die Handwerker, damit diese Kostenangebote abgeben können.
• Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe (4%)
  Der Architekt prüft die eingegangenen Angebote und berät den Bauherren bei der Wahl der Handwerker. Hierzu wird unter anderem ein Preisspiegel für die Teilleistungen erstellt, der die Unterschiede der Kostenangebote einzelner Firmen deutlich macht.
• Leistungsphase 8: Objektüberwachung (31%)
  In dieser Phase wird der eigentliche Hausbau vollzogen. Hier wird Ausführung der Arbeiten auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie dem Zeitplan überwacht. Der Architekt koordiniert die Arbeiten und überwacht diese gegebenenfalls. Zudem werden die eingehenden Handwerkerrechnungen geprüft und freigegeben und behördliche Abnahmen organisiert.
• Leistungsphase 9: Objekt-Betreuung und Dokumentation (3%)
  Diese letzte Phase dient der Betreuung des fertigen Objekts. Der Architekt nimmt dazu eine Objektbegehung vor und stellt die Mängel vor Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfristen fest. Sollten Mängel vorliegen, macht der Architekt die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem entsprechenden Bauunternehmen geltend und überwacht die veranlasste Mängelbeseitigung.

Das Architektenhonorar

Das Architektenhonorar wird nicht frei verhandelt und ist auch nicht wie oft irrtümlich angenommen eine prozentuale Kostenbeteiligung an der Gesamtbausumme, sondern ist in der HOAI gesetzlich geregelt. In Honorartabellen werden die Mindest- und Höchstsätze geregelt und damit die Preisgrenzen festgeschrieben. Alle Mitglieder der Architektenkammer sind durch die Berufsordnung verpflichtet, die HOAI anzuwenden. Dabei entscheiden zwei Faktoren über die Höhe des Honorars: Einerseits der Aufwand und die Komplexität der Bauaufgabe und andererseits die zu erwartenden Gesamtbaukosten.

Je schwieriger und komplizierter ein Bauwerk herzustellen ist, desto höher ist der Planungsaufwand ist. Dadurch erhöht sich auch die sogenannte Honorarzone, von denen es fünf gibt. Der Bau eines Einfamilienhauses beispielsweise entspricht üblicherweise der Honorarzone III. Jede Honorarzone enthält nun in Abhängigkeit der berechneten Bausumme jeweils einen Mindest- und einen Höchstsatz des Architektenhonorars. Die Einstufung von Mindest- bis hin zum Höchstsatz bleibt Verhandlungssache mit dem Architekten. Ist darüber nichts vereinbart, gilt grundsätzlich der Mindestsatz. Als Faustregel sollten Bauherren für Architektenleistungen etwa 10 - 15 Prozent der Baukosten veranschlagen. Sollten Sie als Bauherr Zweifel an der Richtigkeit des Architektenhonorars hegen, so wenden Sie sich rechtzeitig an die zuständige Architektenkammer. Hier gibt es in aller Regel auch Merkblätter und Informationen für Bauherren. Grundsätzlich gilt: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, sondern fixieren Sie alle Abmachungen schriftlich!

Architektenleistung bei Fertighäusern

Auch bei einem Fertighaus kann sich der Einsatz eines firmenunabhängigen Architekten schon alleine zur Kontrolle der durchzuführenden Arbeiten lohnen. Die Kosten der Bauüberwachung sind dabei nach Angaben des Hamburger Architektur-Experten Giorgio Gullotta von der Größe und der gewünschten Ausstattung des Hauses, des Grundstücks und gegebenenfalls vom Baugrund abhängig. Grundsätzlich sollte man von einem Stundenhonorar gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI (bis zu 82 Euro/h zzgl. MwSt./h) ausgehen. "Am besten ist es, wenn man das im Einzelfall verhandelt", erklärt Gullotta. Doch schon bei der Baubeschreibung und Angaben wie "Fliesen enthalten" oder "Dachausbau möglich", könne sich der Einsatz eines Spezialisten lohnen. Oft fehle der fertige Fußboden im Dach oder die Fliesen seien nicht von der vom Bauherrn gewünschten Qualität, erklärt er. Dann könnten noch nachträgliche Kosten entstehen, die im Verkaufsexpose nicht sofort ersichtlich sind. "Daher sollte man sich auch beim Fertighausbau vor, während und nach der Bauphase von einem Architekten oder Bauingenieur beraten lassen", sagt Gullotta. Die Kosten dürften sich je nach Aufwand bei einem Fertighaus auf rund 1.000 bis 1.500 Euro belaufen. Die Kosten die aufgrund von Problemen, Fehlern, Baupfusch oder Missverständnissen entstehen können, sind in häufig ein Vielfaches höher.

Fazit

Die Architektenkosten mögen, gemessen an der Bausumme, hoch erscheinen, können jedoch dem Bauherren viel Zeit, Ärger und noch höhere Kosten ersparen. Nicht jeder Bauherr kann täglich auf der Baustelle sein oder besitzt genügend Fachkenntnisse um Fehler rechtzeitig erkennen und einschätzen zu können. Das kann auch lange nach Fertigstellung noch zu hohen Zusatzkosten führen. Mit der Überwachung des Bauvorganges und der Objektbegehung nach Fertigstellung stellt der Architekt sicher, dass man ohne Ärger und Zusatzkosten ins neue Eigenheim einziehen kann. Aufgrund seiner detaillierten Vorplanung, sorgsamen Prüfung und Auswahl der beteiligten Firmen, kann er schon vor Baubeginn Kosten für den Bauherrn minimieren. Die dann zusätzlich entstehenden Architektenkosten können dadurch wieder aufgefangen werden.

In aller Regel ist der Erwerb und Umbau oder auch der Neubau einer Immobilie die größte Investition, die man im Leben tätigt. Aus diesem Grund sollte man sich unbedingt fachliche Hilfe von einem Architekten oder Ingenieur holen.
Eine Übersicht der Fachleute finden Sie zum Beispiel auf den Webseiten der regionalen Architektenkammern.