(Bau)Technik / Technical Due Diligence

Bauliche/gebäudetechn. Analyse

Die Technical Due Diligence (TechDD) ist die bauliche und gebäudetechnische Analyse für Bestandesobjekte und Projektentwicklungen, nach:

1. Basisdaten und -unterlagen

• Abgleichung mit Verkäuferangaben / Prüfung auch auf Vollständigkeit und Richtigkeit
• Bruttogeschossfläche
• Vermietbare Flächen
• Raumtiefen und –höhen
• Statik
• Ausbau
• Ausstattung des Gebäudes und seiner Aussenanlagen
• Baugenehmigungen
• Revisionspläne
• Behördliche Abnahmen
• Denkmalschutz
• Brandschutz- und Sicherheitsauflagen

2. Bautechnische Objektqualität

• Materialbeständigkeit (Bauqualität i.e.S.)
• Unterhaltsnachholbedarf?
• Modernisierungsstau?
• Nachbesserungen
  • Positionen
  • Projektierungsaufwand und –kosten
  • Baukosten
  • Investitionszeitraum

3. Raumanforderungen der Nutzer

• Vielseitigkeit
• Gestaltbarkeit
• Flexibilität
• Abweichung von marktüblichen Ausstattungsstandards?

4. Baukostenbezogene Renditebetrachtung

• Statische Renditeberechnung
• Discounted-Cashflow-Verfahren

5. Betriebskosten

• Energie- und Stromkosten
• laufende Instandhaltungskosten?

6. Immobilientyp

• Büroimmobilien
  • Büroformen
    • Zellenbüro
    • Einbund
    • Zweibund
    • Dreibund
    • Gruppenbüro/Open Space
    • Kombibüro
  • Be- und Entlüftung / Heizung
  • Doppel- oder Hohlraumböden
  • Aussen liegender Sonnenschutz
  • Achsraster
  • Raumtiefe / -höhe
  • Trennwände
  • Brandschutz
  • Erschliessung
  • Lage und grossräumige Erschliessung
    • Lage
    • Entfernung zu City und Flughafen
    • öV und Anschluss an Bahnfernverkehr
    • Autobahnanbindung
    • Parkplätze
    • Erschliessung des Gebäudes selbst
  • Flächenvergleiche
    • Plausibilitätsprüfung Bruttogeschossflächen (BGF)
    • Plausibilitätsprüfung Mietflächen (MF)
    • Beurteilung der Flächeneffizienz
  • Instandsetzungsnotwendigkeit/-aufwand
• Retail
  • Einzelhandelsimmobilien
  • Shoppingcenter und –passagen (Innenstadt)
  • Grossmärkte („auf der grünen Wiese“)
    • Ausbau (Rohbaumiete)
    • Gebäudetechnik (Raumschnittstellen)
• Gewerbeliegenschaften
• Logistikimmobilien
  • Struktur
    • Hallengrösse: mindestens 10’000 m2
    • Hallenhöhe: mindestens 6,5 m
    • Ausreichende Grundstücksfläche, mit Reservefläche
    • Möglichst viele LKW-Umschlagstore
    • Bahnanschluss
    • nicht mehr als 10 % Büroanteil
  • Geografische Lage und Infrastruktur
    • Nähe Kundeneinzugsgebiet oder Produzentennähe
    • Autobahnnähe
    • Flughafennähe (nicht als 30 Min.)
    • Anfahrbarkeit durch internationale LKW
    • Möglichkeit 24 Stundenbetrieb
  • technischer Standard
    • Stahl- oder Stahlbetonfertig-Halle, mit Trapezblech-Aussenwänden (Isopaneele) und entsprechendem Dach
    • Ebener Hallenboden
    • Vollsprinklerung auf Max.-Mass
• Wohnimmobilien
  • pm
• Hotels

K.o.-Kriterien

• Lage
• Flächenunsicherheiten
• Nutzungseinschränkungen
• Schadstoffe
• Verträge mit renitenten Mietern/Schuldnern

Kaufpreisminderungsgründe

• Unterhaltsnachholbedarf
• Altlasten/Belastungen mit begrenzbaren Kosten
• Flächendifferenzen
• Nutzungseinschränkungen
  • Geschosshöhen
  • Gebäudetiefen
  • Achsraster
  • usw.
• ertrags- und erlösrelevante Dienstbarkeiten

Report

Der Technical Due Diligence Report (TechDDR) enthält folgende Disposition:

• Zusammenfassung des Resultats
  • Fazit inklusive Kosten
  • Chancen/Risiken
  • Erforderliche Massnahmen
• Projektdaten
• Bautechnische Bewertung
• Flächen
• Kosten
• Miet- und Dienstleistungsverträge
• Gebäudebetrieb
• Instandhaltung

Flächen- und Rauminhalte nach DIN 277:2016: Begriffe

Aufteilung der Grundfläche nach DIN 277

Begriff	Abk.	Erläuterung
Brutto-Grundfläche	BGF	Netto-Raumfläche + Konstruktionsgrundfläche
Netto-Raumfläche	NRF	Nutzungsfläche + Technikfläche + Verkehrsfläche
Konstruktions-Grundfläche	KGF	Summe der aufgehenden Bauteile aller Grundrissebenen eines Bauwerks (Wände, Stützen, Pfeiler, …). Auch die Grundflächen von Schornsteinen, nicht begehbaren Schächten, Türöffnungen, Nischen und Schlitzen zählen zur KGF.
Nutzungsfläche	NUF	Summe der Grundfläche mit Nutzungen (derjenige Teil der NRF, der der Nutzung des Bauwerks aufgrund seiner Zweckbestimmung dient)
Technikfläche	TF	Derjenige Teil der NRF, der für die technischen Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks dient. Wenn die Unterbringung betriebstechnischer Anlagen zur Versorgung anderer Bauwerke Zweckbestimmung ist (Bsp. Heizhaus), sind die dafür erforderlichen Grundflächen NUF.
Verkehrsfläche	VF	Derjenige Teil der NRF, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerks und auch dem Verlassen im Notfall dient. Bewegungsflächen innerhalb von Räumen zählen nicht dazu.
Konstruktionsrauminhalt	KRI	Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rauminhalt
Grundstücksfläche	GF	Fläche, die durch die Grundstücksgrenzen gebildet wird und die im Liegenschaftskataster sowie im Grundbuch ausgewiesen ist.
Bebaute Fläche	BF	Teilfläche der Grundstücksfläche (GF), die durch ein Bauwerk oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder überdeckt oder unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut ist. Bei Bedarf kann diese Teilfläche gesondert als BF 1 (überbaut) und BF 2 (unterbaut) ausgewiesen werden.
Unbebaute Fläche	UF	Zur Unbebauten Fläche (UF) gehören ausschließlich die Teilflächen der Grundstücksfläche (GF), die nicht durch Bauwerke überbaut bzw. überdeckt oder unterbaut sind.

Exemplarische Wohnflächenberechnung nach DIN277 und WoflV

Exemplarische Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung WoflV

Exemplarische Flächenberechnung nach DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen

Dampfbremse und Dampfsperre - Definition

Dampfbremse

Die Dampfbremse ist ein Baustoff aus Bahnen mit hohem Dampfdiffusionwiderstand. Die Dampfbremse entwickelt jedoch nicht die gleichen intensiven Eigenschaften wie eine Dampfsperre.


Dampfsperre

Die Dampfsperre ist ein Baumaterial das als Bahnen eingebaut wird. Es verhindert, dass die Luftfeuchtigkeit des Innenraums in einer Wandkonstruktion diffundiert und somit zu Schwitzwasser wird. Ohne die Dampfsperre würden starke Baumängel resultierend aus der Durchfeuchtung entstehen. Das Wasser würde die nachfolgende Wärmedämmung durchfeuchten und somit beschädigen beziehungsweise unwirksam machen.