Allgemeines
Zum Gebrauch gehören unvermeidlich gewisse Gebrauchs- und Verschleißspuren an der Mietsache. Entsprechend bestimmt § 538 BGB,
daß der Mieter die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache
herbeigeführten Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache
nicht zu vertreten hat ( = dafür nicht haftet).
Hier trifft den Vermieter die Pflicht, die durch normalen
vertragsgemäßen Verbrauch entstandenen Verschlechterungen auf seine
Kosten zu beseitigen. Ausnahme: Der Mieter hat sich vertraglich zur
Übernahme diverser Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen
verpflichtet.
Beispiele für vertragsgemäßen Gebrauch
Was nun ein "normaler Gebrauch" und was "Beschädigung" ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Hier einige Hinweise:
Vertragsgemäßer Gebrauch > ist mit "nein" gekennzeichnet = kein Vertretenmüssen des Mieters
Vertragswidriger Gebrauch > ist mit "ja" gekennzeichnet = der Mieter haftet für Schäden
Badewanne
nein: Nach
einer mehrjährigen Nutzungsdauer ( über 10 Jahre) ist es normal und
hinzunehmen, daß der Emaille-Belag der Wanne stumpf wird. Dies ist eine
typische Abnutzungserscheinung. Gleiches dürfte für kleine Kratzer in
einer Kunststoffwanne gelten.
ja: Emailabsplitterungen im größeren Umfang
oder eine großflächig oder tief verkratzte Kunststoffwanne deuten
dagegen auf einen unsachgemäßen Gebrauch hin, so daß der Mieter dafür
einstehen muß.
Bodenbeläge
nein: Ein allmähliches
Abtreten/Verschleißen eines mitvermieteten Teppichbodens. Als Richtwert
kann gelten, daß ein Teppichboden durchschnittlicher Qualität ca. 10-15
Jahre bei pfleglicher Behandlung halten sollte.
ja: Schäden am Unterbelag, die durch
Verkleben und/oder Entfernen des Teppichbodens entstehen soweit diese
für den Mieter vorhersehbar sind. In der Regel muß sich der Vermieter
aber einen Abzug "neu für alt" gefallen lassen.
nein: Schweres Mobiliar, welches Abdrücke
im Teppichboden/Parkett hinterläßt. Der Mieter soll jedoch verpflichtet
sein, die Abdrücke nach Möglichkeit zu vermeiden (Unterlegscheiben
usw.)
ja: Schäden durch so genannte Pfennigabsätze
im Parkett. Der Mieter kann verpflichtet werden das Parkett neu
abschleifen zu lassen, wobei der Vermieter sich in der Regel einen Abzug
"neu für alt" gefallen lassen muss.
nein: Pfennigabsätze bei Geschäftsraummiete.
ja: Brandlöcher im Teppichboden oder Parkett, es sei denn, der Vermieter oder seine Handwerker haben den Schaden verursacht.
nein: Flecken auf dem Bodenbelag von auf
dem Balkon oder Terrasse aufgestellten Blumenkübeln und Mobiliar sollen
vertragsgemäßer Benutzung entsprechen. (siehe auch AG Langen WuM 1991,
31)
Stellungnahme :Dem kann nur insoweit zugestimmt werden, als der
Mieter das ihm Zumutbare unternommen hat, den Bodenbelag des Balkons
oder der Terrasse vor typischen Gebrauchsschäden, etwa durch Übergießen,
zu schützen. (Untertopf) Unvermeidliche Tropfspuren durch Regen oder
Farbunterschiede des Belags, wie sie z.B. durch die unterschiedliche
Sonneneinwirkung auf dem Belag erfolgen, sind, wenn nichts Besonderes
vereinbart ist, vom Vermieter hinzunehmen.
Brandschaden
ja: Grundsätzlich haftet der Mieter, etwa
bei falscher Aufstellung elektrischer oder anderer Öfen, unvorsichtigem
Umgang mit Gasflaschen oder auch bei mangelhafter Installation einer
Heizung durch einen vom Mieter beauftragten Handwerker ( § 278 BGB >
Regreßansprüche möglich). Gleiches gilt für laienhafte elektrische
Installationen, die einen Brandschaden verursachen.
nein: Brandschaden durch Implosion eines Fernsehgeräts, da der Mieter dafür nichts kann.
Dübel
nein: Die Anbringung einer gewissen Anzahl
von Dübeln mit der Folge von Löchern in Wänden und Decken ist
normalerweise vertragsgemäß, soweit das übliche Maß nicht überschritten
wird und die Anzahl der Dübel auf das Notwendige beschränkt wird.
Für die Beurteilung, was vertragsgemäß ist oder nicht, existieren keine
allgemein verbindlichen Vorgaben, hier kommt es also auf den Einzelfall
an. Das Landgericht Hamburg, AZ: 307 S 50/01, Urteil vom 17.5.2001,
hatte entschieden, dass auch 32 Dübellöcher in einem Bad noch
vertragsgemäße Nutzung darstellen können wenn die Dübellöcher notwendig
waren. Im entschiedenen Fall bestand das Bad nur aus den reinen
Sanitäreinrichtungen und war gefliest. Der Mieter bohrte für einen
Badspiegel, einen Badschrank und dergleichen in die Fugen, beschädigte
dabei aber gelegentlich eine Fliese.
ja: Bei aufwändigen und unüblichen
Regal-oder Hängekonstruktionen mit z.B. mehreren Dutzenden Dübeln an
einer Wand kann der Mieter auch ohne die vertragliche Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet
sein, die betroffene(n) Wand (Wände) zu renovieren. Dies gilt
insbesondere dann, wenn gleichwertige und schonendere
Befestigungsmöglichkeiten bestanden hätten (siehe unten).
Der BGH hatte in einer seiner wesentlichen Entscheidungen zu Klauseln
im Mietrecht ( BGH VIII ZR 38/90 vom 15.05.1991) zur Frage des
Verschließens solcher Löcher bei Auszug Stellung genommen und eine
Klausel für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtete, bei Auszug
auch Dübellöcher usw. zu verschließen, da diese Klausel nur einseitig
dem Vermieterinteresse diene.
Das Durchbohren oder Anbohren von Kacheln oder Fliesen bedarf
entgegen der vorherrschenden Meinung in der Mieterschaft regelmäßig der
Zustimmung des Vermieters. Normale Dübellöcher können ohne nachhaltige
Beschädigung wieder beseitigt werden, Kacheln und Fliesen bleiben auf
Dauer durchbohrt. Der dadurch notwendige Austausch der Kacheln und
Fliesen zur Herstellung des Anfangszustandes gestaltet sich schwierig,
wenn nicht unmöglich, wenn z.B. das Material nicht mehr lieferbar ist.
Der Vermieter ist nämlich nicht verpflichtet, Ersatzfliesen oder Kacheln
zu bevorraten.
Zwar hat der Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur
Anbringung eines Badspiegels usw. im Rahmen der üblichen Nutzung, doch
muß er sich vorher erkundigen, ob es nicht andere sach-und fachgerechte,
schonendere, ebenso sichere Anbringungstechniken für das Möbelstück,
etwa Bohren in Fugen oder moderne Klebetechniken, gibt und diese
gegebenenfalls einsetzen.
Andernfalls kann sich der Mieter
schadenersatzpflichtig machen und hat dann neue Fliesen oder Kacheln
einzusetzen. (LG Göttingen, WuM 90, 199 und AG Warendorf 1983, S. 235,
andere Ansicht: AG Ibbenbüren WuM 1984, S. 196 für Bohrung für
Handttuchhalter.)
Das Bohren in Kachel-oder Fliesenfugen ohne Beschädigung der Kacheln oder Fliesen ist grundsätzlich zulässig.
Überstreicht der Mieter Wandfliesen und läßt sich die Farbe nicht
mehr oder nur teilweise entfernen, muß der Mieter neu fliesen oder die
Kosten dafür tragen. Bei sehr alten Fliesen ( ca. 30 Jahre) kann der
Mieter einen 50%-igen Abzug "Neu für alt" vornehmen.
Feuchtigkeitsschäden
ja: Der Mieter hat zumeist diese Schäden zu
vertreten und auf seine Kosten zu beseitigen, die auf nicht
ausreichender Belüftung oder Beheizung der Wohnräume beruhen, denn der
Mieter hat die Mietsache schonend zu behandeln, wozu auch die zumutbare
Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden gehört.
Dem Mieter hilft dabei nicht, wenn er auf angebliche bauliche Mängel
der Mietsache verweist, etwa eine fehlende oder veraltete Wärmedämmung
des Gebäudes, denn er muß im Rahmen der Zumutbarkeit sein Verhalten auf
die Beschaffenheit der Mieträume abstellen.
Dies bedeutet, daß er unter diesen Umständen verpflichtet sein kann, mehr zu heizen als üblich. ( z.B. LG Hamburg WuM 1990, 290)
Auch wenn nachträglich Veränderungen an der Wohnung vorgenommen
wurden, etwa der Einbau von dichtschließenden Isolierglasfenstern, muß
sich der Mieter den geänderten Gegebenheiten anpassen und z.B.
entsprechend mehr lüften.
Aufgrund seiner Obhutspflicht ist dem Mieter auch bei abweichenden
individuellen Bedürfnissen und Gewohnheiten zumutbar, mehr zu lüften
oder zu heizen als üblich oder Feuchtigkeit verursachende Tätigkeiten
wie Wäsche waschen oder Trocknen zu reduzieren. (siehe auch AG Rheine
WuM 1988, 302)
nein: Der berufstätige Mieter ist aber
nicht verpflichtet, für eine mehrmalige tägliche Lüftung der Räume auch
durch andere Personen zu sorgen, dies bleibt auf die Zeiten seiner
Anwesenheit beschränkt.
Die Verpflichtung des Mieters zur Vermeidung von Schäden an der
Wohnung schließt jedoch keinesfalls aus, daß er berechtigt sein kann,
die Miete zu mindern. Insbesondere wenn weit überdurchschnittlicher
Aufwand betrieben werden muß um Schäden an der Wohnung zu vermeiden,
kann dadurch die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt sein.
Dann erwächst dem Mieter ein Anspruch aus § 537 BGB auf Minderung des
Mietzinses.
Frostschäden
Diese treten zumeist als Schäden an Wasserleitungen und Heizungen
durch Einfrieren und Platzen der Leitungen auf. Frostschäden hat der
Mieter zu verantworten, soweit er es unterlassen hat, zumutbare
Vorkehrungen gegen diese Schäden zu treffen.
Grundsätzlich hat der Mieter dafür Sorge zu tragen, daß solche
Leitungen, auch wenn Sie nicht dem Stand der Technik entsprechen und
z.B. die Isolierung fehlt, nicht einfrieren. Dies kann durch Entleeren
der Leitungen im Herbst erfolgen und, wo das nicht möglich ist, durch
mäßiges Heizen der Räume.
Der Mieter hat die erforderlichen Vorkehrungen zu treffen. Wo ihm das
nicht möglich ist, etwa bei einer längeren Reise, muß er andere
Personen mit der Obhut beauftragen und den Vermieter benachrichtigen.
nein: Ist ihm das Treffen solcher
Vorkehrungen nicht zumutbar, etwa weil die Wasserleitung an
unzugänglicher, gefährlicher oder nur an über Spezialgerät erreichbarer
Stelle liegt oder der Raum nicht heizbar ist, oder die Maßnahmen eine
erhebliche Summe Geld kosten, hat er den Vermieter rechtzeitig zu
informieren, damit dieser Vorkehrungen zur Schadensvermeidung treffen
kann.
nein: Der Mieter haftet nicht für alles.
Wenn der Mieter nichts von einer z.B. in einer Außenwand liegenden
Leitung weiß, kann er für einen entstehenden Schaden auch nicht haftbar
gemacht werden.
Schäden durch Tierhaltung
ja: Die Erlaubnis des Vermieters zur
Tierhaltung bedeutet nicht gleichzeitig, daß er den Mieter von der
Schadenshaftung freistellt. Eine durch Tiere bedingte intensivere
Abnutzung der Wohnung hat der Mieter zu vertreten, wenn die Schäden über
die sonstige vertragsgemäße Abnutzung der Wohnung hinausgehen, z.B.
Biß- und Kratzspuren an Türen und anderen Einrichtungsgegenständen.
Außerdem haftet der Mieter für sein(e) Tier(e) aus der Tierhalterhaftung
gemäß § 833 BGB.
Der Aquarienfreund muß bei der Aufstellung eines Aquariums die
Tragfähigkeit des Bodens berücksichtigen. Schäden am Boden entstehen
zumeist durch zu hohe Lasten. Wer ein Aquarium aufstellen will, sollte
sich vorher beim Vermieter erkundigen, welche dauernde Lasten der Boden
aushält. Gewöhnlich sind dies bei Wohnraum ca. 250 kg/qm. Bei älteren
Häusern kann dies schon einmal darunter liegen. In jedem Fall empfiehlt
sich der Abschluß einer Versicherung gegen Wasserschäden.
Umzugsschäden
nein: Die vertragliche Vereinbarung einer
Pauschale für Umzugsschäden im Treppenhaus ist als
verschuldensunabhängige Vertragsstrafe unwirksam.
ja: Durch bei Umzug tatsächlich entstandene
Schäden an der Wohnung oder im Treppenhaus sind vom Mieter zu ersetzen.
Sind Schäden durch das beauftragte Umzugsunternehmen entstanden, kann
bei diesem Regress genommen werden.
Wasserschäden
ja: Für Wasserschäden haftet der Mieter im
üblichen Umfang, das heißt, soweit der Schaden in seinem
Verantwortungsbereich liegt. Wer den Wasserhahn offen läßt, ist
natürlich zum Ersatz des dadurch entstehenden Wasserschadens
verpflichtet. Selbst angebrachte Wasserzu- und Ableitungen (Schläuche
z.B.) sollte der Mieter regelmäßig auf festen Sitz und Porösität
kontrollieren, um z.B. einem Platzen des Schlauches vorzubeugen.
Beim Gebrauch von Spül- oder Waschmaschinen kann sich der Mieter
nicht darauf verlassen, daß alles seine Ordnung hat. Die Benutzung oder
Installation solcher Maschinen schafft grundsätzlich eine Gefahrenquelle
mit dem Ergebnis, daß den Mieter gesteigerte Sorgfaltspflichten beim
Betrieb solcher Geräte treffen.
Grundsätzlich kann gesagt werden: Der Zuleitungsschlauch zur Wasch-
oder Spülmaschine muß an einem abstellbaren Wasserhahn angeschlossen
sein und dieser darf nur für die Dauer des Betriebs des Gerätes geöffnet
sein.
Den Betrieb des Gerätes muß der Mieter beaufsichtigen. Dies heißt
jedoch nicht, daß er ständig bei der Maschine sein muß, es ist
ausreichend, wenn der Mieter in kurzen Abständen ( ca. 10-15 Minuten)
sich vom ordnungsgemäßen Zustand des Geräts informiert und er die
Möglichkeit hat, durch Offen-Stehen-Lassen von Türen usw. einen
eventuellen Wasseraustritt frühzeitig festzustellen und zu bekämpfen.
Der Mieter darf also nicht ohne weiteres einkaufen gehen, wenn seine
Wasch- oder Spülmaschine in Betrieb ist, da er einen Wasseraustritt so
nicht verhindern oder wenigstens begrenzen kann.
nein: Ist die Wasserzuleitung mit einer
technischen Sicherungsanlage (elektromagnetisches Wasserabsperrventil,
"Aquastop" o.ä.) versehen, darf der Mieter nach einem gewissen längeren
Zeitraum, etwa mehrere Monate, in dem die Anlage ordnungsgemäß
funktioniert hat und die Funktionstüchtigkeit durch eine oder mehrere
Statuskontrollleuchte(n) angezeigt wird, davon ausgehen, daß die Anlage
funktioniert. Entsprechend muß er nicht mehr mit verborgenen Mängeln
rechnen und muß nicht mehr ständig kontrollieren. Der Mieter darf dann
für kürzere Einkäufe außer Haus gehen. Die rechtsprechung ist hier sehr
unnachgiebig: Kontrolle tut not. Andererseits ist es keine grobe
Fahrlässigkeit, wenn der Mieter abends seine Waschmaschine - oder
Geschirrspülmaschine laufen läßt um sie erst am nächsten Morgen
abzuschalten, sofern moderne Sicherungseinrichtungen vorhanden sind
(u.a. OLG Oldenburg AZ: 3 U 6/04). Jedenfalls ist der Mieter dann nicht
verpflichtet abzuwarten, bis die Maschinen zu Ende gewaschen bzw.
gespült haben.
Der Mieter ist nicht zur periodischen Wartung moderner und haushaltsüblicher Geräte verpflichtet.
