Der Vermieter hat nur dann einen Anspruch auf die volle Miete, wenn die Wohnung auch völlig in Ordnung ist. Wenn dies nicht der Fall ist, kann er die Miete mindern. Dazu hat er ein Recht, es muss dem Vermieter aber auch die Gelegenheit gegeben werden, die Mängel zu beseitigen.
Weit mehr als 100 Millionen Euro verschenken Mieter jährlich, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB) in Berlin, weil sie trotz teilweise erheblicher Wohnungsmängel weiterhin die volle Miete zahlen.
Die Schuld am Mangel spielt dabei keine Rolle
Einschränkungen bei der Benutzung der Wohnung oder Mängel im Haus rechtfertigen grundsätzlich eine Mietminderung. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter den Wohnungsmangel verschuldet oder zu verantworten hat. Auch eine Baustelle in der Nachbarschaft kann das Mieterrecht zur Mietkürzung begründen.
Die Kürzung der Miete ist ein Recht des Mieters
Wer wegen Wohnungsmängeln die Miete kürzt, ist kein Mietschuldner. Er muss auch keine Angst vor einer Vermieterkündigung haben. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist nicht nur das Recht des Mieters auf Mietminderung festgeschrieben, hier ist auch festgelegt, dass Vertragsregelungen oder Vereinbarungen, die das Mieterrecht zur Mietminderung beschneiden oder ausschließen, immer unwirksam sind.
Selbst wenn die von Mietern durchgeführte Minderung objektiv zu hoch war, droht nur die Nachzahlung der Miete, keine Kündigung. Die Kündigung setzt immer ein Verschulden voraus. Wer irrtümlich zu viel mindert oder aus Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem darf nicht gekündigt werden. Das haben sowohl das Bundesverfassungsgericht (1 BvR 1428/88) als auch der Bundesgerichtshof (BGH XII ZR 254/95) unlängst entschieden.
Mietminderung gilt auch für Altmängel
Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung auch nicht automatisch 6 Monate nach Auftreten des Mangels, auch dann nicht, wenn er in dieser Zeit die Miete anstandslos weiter gezahlt hat oder wenn er seinen Vermieter erst nach 6 Monaten informiert, dass ein Mangel vorliegt (BGH VIII 274/02). Deshalb hat jeder Mieter Zeit, seine Ansprüche geltend zu machen. So wird auch eine Eskalation des Streits verhindert.
