Hausbeurteilung / Immobilienbeurteilung - Was ist die Immobilie wert?

Um sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden, müssen Sie diese nicht nur genau angesehen haben, sondern auch beurteilt haben. Sie sollten den Wert und den Instandhaltungsgrad einschätzen können und die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten genau abschätzen. Auch der Wiederverkaufswert der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Um Sie in der Hausbeurteilung zu unterstützen, finden Sie hier viele Informationen, insbesondere auch eine Liste mit der Lebenszeit von Bauteilen. Sie sollten wissen, was mit dem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie auf Sie zukommt!

 

Was ist die Immobilie wert?

Die häufigste Frage bei der Beurteilung einer Gebrauchtimmobilie ist die nach dem Preis. Neben der Einschätzung des Instandhaltungsgrades und der voraussichtlichen Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten ist der Wiederverkaufswert bzw. der Marktwert einer Immobilie entscheidend. Hier sollten sich alle potentiellen Käufer fragen, ob sie die Immobilie nach 5 Jahren wieder zum gleichen Preis verkaufen können. Dabei spielt das Beurteilungsvermögen der Marktlage eine Rolle, das sich mit der Zeit während der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung entwickelt. Natürlich kann man die wirkliche Marktlage in 5 Jahren nicht voraussehen. Deshalb ist besonders viel Vorsicht beim Kauf anzuraten, wenn man sich erst am Anfang seiner Suche befindet. Empfehlenswert ist eine Marktbeobachtung über eine Zeit von mindestens einem halben Jahr. In dieser Zeit sollte man sich mindestens 5, besser 10 Objekte angesehen haben.

Immobilien haben auch einen individuellen Wert. Dies ist besonders für Verkäufer wichtig zu wissen, denn sie müssen manchmal einen langen Atem haben und darauf hoffen, dass jemand genau dieses Haus oder diese Wohnung aus ganz persönlichen Gründen wertschätzt. Steht das Objekt schon seit einiger Zeit zum Verkauf an, ist es mit Sicherheit kein Schnäppchen. Ein Schnäppchen kauft man nur, wenn man schnell ist und in der Beurteilung absolut sicher. Dann sollte man zum Zeitpunkt der Besichtigung das Geld bereits zusammen haben, sodass man eine Zahlungszusage in Aussicht stellen kann.

Gerade für Erbengemeinschaften ist es manchmal wichtig, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen zu können, wenn ein Mitglied aus der Gemeinschaft die Immobilie übernimmt. Hier kann der Wert nicht über den freien Markt ermittelt werden. Hilfe erhält man in diesem Fall von einem Wertgutachter.  

  

Sanierungs- / Modernisierungskosten

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen oder umfangreichere Modernisierungsarbeiten unternehmen, sollten Sie sich ein möglichst genaues Bild über die zu erwartenden Modernisierungskosten machen. Eine verlässliche Schätzung der Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten kann nur von einer erfahrenen Fachperson nach sorgfältiger Bestandsaufnahme gemacht werden. Vor dem Kauf sollten Sie mindestens die Immobilie mit einer unabhängigen Fachperson besichtigt haben. Mit einer Baukostenschätzung kann Ihnen der Kostenrahmen angezeigt werden, der für die Instandsetzung oder Modernisierung Ihrer Immobilie erforderlich ist. Es gibt verschiedene Kostenermittlungsarten, die je nach Bedarf in der Genauigkeit und dem Bearbeitungsumfang gestaffelt sind. Diese Methoden bieten die Möglichkeit, schnell und ohne großen Aufwand den Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf für ein Bauwerk zu kalkulieren.

Vorsicht: Die Anwendung der Kostenwerte erfordert ein besonderes Maß an Erfahrung und sollte nur von Spezialisten angewendet werden. Das einfachste Verfahren ist das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten. Je nach Typ und Alter der Immobilie kann Ihnen ein Kostenrahmen genannt werden. Diese Kostenwerte werden aus den Erfahrungen mit vielen anderen Bauvorhaben ermittelt. Die einfache überschlägige Kostenschätzung kann für Sie z.B. ein Anhaltswert sein, wenn Sie wissen wollen, ob es sich überhaupt lohnt, weiter über den Kauf einer bestimmten Immobilie nachzudenken. Dieses Verfahren ist auf umfangreiche Modernisierungen anwendbar. Sobald jedoch einzelne Leistungen bewertet werden müssen, ist diese Methode nicht mehr brauchbar.

Bevor es mit dem Bauen losgeht, sollte eine Kostenschätzung nach Gewerken oder die Einholung von Angeboten für die einzelnen Leistungen stattfinden. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten können Sie sehr viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an. Zudem kann ein Architekt abschätzen, ob das Angebot vollständig ist. Fehlende Positionen im Angebot können im Nachhinein sehr teuer werden. Obendrein haben Sie mit einem Architekten einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.

  

Lebenszeit von Bauteilen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung in die laufenden Kosten mit einkalkulieren - die sogenannte Instandhaltungspauschale. Je älter ein Haus ist bzw. je länger die letzte durchgreifende Modernisierung her ist, um so höher sollte diese Pauschale sein. Damit Sie eine Vorstellung bekommen, welche Modernisierungskosten wann anfallen, sollten Sie sich über die abgelaufene Lebensdauer der einzelnen Bauteile ein genaues Bild machen. 

Die rechnerische Lebenszeit eines Hauses wird im allgemeinen mit 80 bis 100 Jahren angesetzt. Diese Bewertung bildet die Grundlage für Finanzierungen und Abschreibungen. In der Praxis bestimmen jedoch eine Reihe von Faktoren und Konstruktionsmerkmalen die tatsächliche Lebensdauer von Wohnhäusern. Entscheidend ist die Qualität der Einzelbauteile des Hauses, der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit, die Pflege und Wartung aller wichtigen Bauteile sowie die Instandhaltung in regelmäßigen Zeiträumen. Die Häufigkeit der Renovierungen der Wand- und Bodenbeläge hängt vom pfleglichen Umgang der Benutzer mit der Wohnung und deren Ansprüchen an das Wohnen ab. Die Außenbauteile werden in der Regel dann erneuert, wenn sie verschlissen sind und ihre Funktion nicht mehr gewährleistet ist. Die Kernbauteile, also der Rohbau eines Hauses, halten am längsten. 
 

 

Alle 5 bis 15 Jahren erneuerungsbedürftig:

• Tapeten und Anstriche innen

• Fußbodenoberbeläge aus Textilien

• Elektro-Warmwasserbereiter

• Außenanstriche an Fassaden, Fenstern und Außentüren

• Dacheindeckungen bei Flachdächern

 

Alle 15 bis 30 Jahren erneuerungsbedürftig:

• Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Dachanschlüsse aus Zinkblech

• Plattenbekleidungen außen

• Außenverglasungen

• Kunststoffbeläge innen

• Abdichtung von Außenbauteilen mit Fugenmassen

• Heizkessel und –thermen

• Stahl-Heizradiatoren

• Elektronische Regeleinrichtung

 

 

Alle 30 bis 50 Jahren erneuerungsbedürftig:

 

• Dacheindeckungen und Dachanschlüsse

• Kaminköpfe über Dach

• Fenster und Außentüren

• Außenwandputz und –bekleidungen

• Teile des Wand- und Deckenputzes innen

• Fliesen und Plattenbodenbeläge innen

• Sanitärinstallation für Bäder und Küchen

• Ausstattung von Bädern und Küchen

• Elektroinstallation

• Heizungsinstallation

 

(Quelle: www.baufoerderer.de des vzbv und der KfW)