Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das die Erstellung von Wohn- und Gewerbeimmobilien zum gewerbsmäßigen Vertrieb zum Gegenstand hat. Wesentlicher Aspekt der Bauträgertätigkeit (im Gegensatz zum Bauunternehmer) ist, dass der Bauträger dem Erwerber das Eigentum am Grundstück und dem darauf erstellten Gebäude verschafft. Der „normale“ Bauunternehmer hingegen, der auch als Generalunternehmer oder Generalübernehmer
tätig werden kann, baut auf einem Grundstück, welches dem Auftraggeber
bereits gehört. Da hier kein Grundeigentum übertragen wird, sind diese
Verträge - im Gegensatz zum Bauträgervertrag - nicht notariell
beurkundungspflichtig, sondern werden in der Regel privatschriftlich
geschlossen.
Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes
Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält er Abschläge vom Käufer auf
bereits erbrachte Leistungen (Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus
etc.) nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und
Bauträgerverordnung. Hier liegt ein wesentlicher Unterschied zum Bauunternehmer,
welcher auf fremden Grundstück eine Bauleistung erbringt, und dafür
Abschlagszahlungen vom Kunden erhält, die sich am Bautenstand
orientieren.
Bauträger werden in Deutschland oft in der Form einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung geführt, aber auch Einzelunternehmer, Kommanditgesellschaften oder Aktiengesellschaften
sind anzutreffen. Der Großteil der Bauträgergesellschaften bewegt sich
in einem Segment bis 20,0 Mio. EUR Jahresumsatz und wird mit einer
geringen Personaldecke betrieben. Wenige Gesellschaften erzielen weitaus
höhere Umsätze, sind zumeist aber an einen Konzern (Bauunternehmung) angebunden oder kommunalnah (z. B. in städtischer „Hand“).
Die Bauabwicklung erfolgt zumeist durch Kauf und Entwicklung eines
Grundstücks. Im Rahmen der Entwicklung werden sämtliche Bauleistungen
von der Architektenplanung über die behördlichen Genehmigungen bis zur
Bauausführung in Auftrag gegeben. Eigene Bauleistungen werden zumeist
nicht erbracht. Die entwickelten Wohneinheiten werden vollständig
verkauft. Im Vorratsbau entwickelt und baut der Bauträger, um vor oder
während des Bauablaufs die Einheiten zu veräußern. Im Bestellbau wird
der Bauträger erst mit Unterzeichnung des Kaufvertrags tätig. Der Gewinn
des Bauträgers ergibt sich aus der Differenz der Gesamtkosten zur
Erstellung des Wohnraumes und der erzielten Verkaufspreise.
Der Bauträgervertrag ist rechtlich betrachtet eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag und unterliegt den strengen Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Insbesondere, wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird,
zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der
Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden
Abschlagszahlungen entsprechend dem aktuellen Bautenstand (siehe Bautenstandsbericht). Der Bauträger verpflichtet sich, das Objekt entsprechend einer vereinbarten Baubeschreibung zu errichten und sodann an den Kunden/Käufer zu übergeben und ihm das Eigentum an dem Objekt zu verschaffen.
Der Bauträgervertrag ist, da Grundbesitz verkauft wird, notariell zu beurkunden.
Da der einzige Vertragspartner des Kunden der Bauträger ist, ist eine
direkte Abstimmung mit Handwerkern und Firmen nicht erforderlich und
andererseits auch nur mit Zustimmung und Mitwirkung des Bauträgers
möglich.
Der Bauträger ist gegenüber dem Erwerber für eine einwandfreie
Ausführung vertraglich übernommener Verpflichtungen verantwortlich und
muss dafür sorgen, dass alle Mängel beseitigt werden, die während der
Bauzeit oder innerhalb der darauf folgenden Gewährleistungszeit auftreten.
Neben dem Bauträgervertrag / Bauvertrag können Käufer allerdings auch
einen normalen Kaufvertrag für bereits fertiggestellte (z. B. Altbau)
oder auch halbfertige Objekte (Ausbauhaus) von dem Bauträger erwerben,
indem die Käufer die Fertigstellung auf eigene Kosten und Risiko
übernehmen.
Die Tätigkeit des Bauträgers unterliegt den Beschränkungen des § 34c Gewerbeordnung
und erfordert eine Genehmigung hiernach. Die Einhaltung der Regelungen
aus der Makler- und Bauträgerverordnung wird durch die jährliche,
nachträgliche Erstellung eines MaBV-Berichtes überwacht. In diesem wird
insbesondere die zweckgebundene Verwendung des zur Verfügung gestellten
Kapitals einzelner Käufer dargelegt. Die Käufergelder werden in der
Regel durch eine Freistellungserklärung
eines Kreditinstitutes abgesichert. Diese enthält eine klare Regelung
für den Umgang mit bereits gezahlten Abschlagszahlungen bei Insolvenz
des Bauträgers (Rückzahlung entsprechend dem tatsächlichen Bautenstand,
Fertigstellung des Vorhabens ...).
Zuverlässigkeit, Qualität und Zahlungsfähigkeit eines Bauträgers
können vor Vertragsabschluss nach folgenden Kriterien geprüft werden:
- Einholung einer Bankauskunft
- Historie des Unternehmens
- Sind Problemprojekte des Bauträgers bekannt
- Einholung von Referenzen z. B. durch Kontakt mit früheren Käufern
- Besichtigung von Referenzobjekten
- Allgemeiner Ruf des Unternehmens
- Baubegleitende Qualitätssicherung (z. B. TÜV oder DEKRA)
Eine Alternative zum Kauf von einem Bauträgern ist eine private Bauherrengemeinschaft, die im Gegensatz zu einem Bauträger andere Organisationsziele als die finanzielle Gewinnerzielung hat.
