Immer wieder stellen interessierte Kunden die Frage:
„Ich möchte Grundbesitz erwerben, aber an welchem Standort sollte ich
kaufen? Wo soll ich am besten meine vermietete Eigentumswohnung haben?
Welche Stadt ist lohnenswert?“
Worauf kommt es also wirklich an, sofern man sich eine Wohnung als Kapitalanlage anschafft? Grundsätzlich gilt:
Das entscheidende Erfolgskriterium für eine
vermietete Immobilie ist die Lage. Ein altes Immobilienprinzip lautet
schlicht und einfach: Lage, Lage, Lage. Immer und immer wieder wurde
dieses Prinzip ignoriert, verletzt, vergessen oder verdrängt. Und immer
wieder hat sich gezeigt: Wer an den richtigen Standorten und an den
richtigen Lagen gekauft hat, hat mit Immobilien nicht nur ein wenig,
sondern ganz groß gewonnen. Kein Wunder: Wirkliche Insider kennen
natürlich die besten Lagen der Republik, und sie kaufen dort, wo der
höchste Wertzuwachs oder die größte Wertstabilität zu erwarten ist.
Woher weiß man jedoch, was gute und was weniger gute
Lagen sind? Was unterscheidet überhaupt gute von schlechten Lagen?
Definieren wir zunächst einmal den Unterschied zwischen Standort und
Lage, da hier allgemein Verwirrung herrscht.
Bei der Beurteilung der Qualität einer Immobilie ist
zunächst zu unterscheiden zwischen dem Standort der Immobilie und dann
der Lage innerhalb des Standortes. Beispiel: Nordrhein-Westfalen als
Bundesland ist ein Standort. Düsseldorf als Stadt ist ein Standort.
Die Auswahl eines Standortes richtet sich nach wenigen, aber wichtigen Kriterien:
- Ist der Standort überregional von Bedeutung?
- Weist der Standort Besonderheiten auf, die ihn von anderen Standorten positiv unterscheiden?
- Liegt der Standort zentral zu anderen Regionen?
- Ist die Arbeitsplatzsituation an dem Standort befriedigend?
- Wie ist die Kaufkraft im Vergleich zu anderen Standorten oder Städten?
- Sind die Mieten an dem Standort stabil?
- Steht der Kaufpreis an dem Standort in einem angemessenen Verhältnis zu den dort allgemein üblichen Mieten?
- Gibt es an dem Standort zukunftsweisende Entwicklungen?
Hat man sich für einen Standort entschieden, dann
geht man in der Auswahl als nächstes dazu über, die Lage innerhalb des
Standortes zu beurteilen. Folgende Kriterien sind dabei entscheidend:
- Wohnt in der Lage ein gepflegtes, seriöses Publikum?
- Fühlt man sich innerhalb der Lage (des Ortsteils) wohl?
- Sind Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe vorhanden?
- Sind öffentliche Verkehrsmittel leicht zu Fuß erreichbar?
- Ist die Lage nicht übermäßig lärmbelastet?
- Werden in der Lage durchschnittlich Mieten bezahlt, die der Miete meiner Wohnung entsprechen?
- Sind die anderen Häuser in der Umgebung gepflegt und saniert?
Innerhalb einer Stadt gibt es immer gute und weniger
gute Lagen. So ist generell der Süden Düsseldorfs eine weniger gute
Lage als der Norden, wo sich die bevorzugten Lagen befinden. Noch
exakter wissen Insider, daß bestimmte Stadtteile die besten Lagen
aufweisen, wie z.B. Düsseltal, Pempelfort, Derendorf, Unterbilk, Rath,
Flingern-Nord. In anderen Stadtteilen befinden sich ebenfalls begehrte
Lagen, aber man muß ganz allgemein etwas genauer hinschauen. In Essen
ist es genau umgekehrt: Dort darf man (von wenigen Ausnahmen abgesehen)
nur im Süden kaufen, also an Lagen innerhalb und südlich der City.
Somit können wir festhalten: In jeder Stadt gibt es
hervorragende und begehrte sogenannte Mikrolagen. Stadtteillagen können
manchmal besser sein als zentrale Lagen. Beispiel: Sachsenhausen in
Frankfurt am Main ist viel besser als die Lage rund um den Hauptbahnhof,
auch wenn letztere etwas zentraler zur Innenstadt liegt. Bestimmte
Stadtteile innerhalb der Großstädte sind wiederum gar nicht zu
empfehlen.
Welche Ortskenntnis ist erforderlich, um in einer
Stadt zu beurteilen, was eine gute und eine schlechtere Lage ist? Genau:
Umfassende! Daher muß jede Immobilienauswahl durch einen Fachmann
vorgenommen werden.
Manchmal fragen sich Kapitalanleger noch eine
weitere Frage, wenn sie eine Lage beurteilen: Könnte ich mir vorstellen,
selbst in diesem Umfeld zu leben?
Letzte Frage ist allerdings etwas heikel. Ein
Landwirt, der zeit seines Lebens auf einem Bauernhof lebt, wird sich
möglicherweise niemals vorstellen können, in einer Stadt zu leben - egal
in welcher Lage. Umgekehrt mag es Leute geben, die an den lautesten
Ecken zu leben gewohnt sind, wo sich S-Bahn, Autoverkehr und
Einflugschneise treffen. Also ist die letzte Frage nicht entscheidend,
allenfalls subjektiv von Bedeutung. Sie ist jedoch dann wichtig, wenn
man die Immobilie wirklich später einmal selbst nutzen möchte,
beispielsweise wenn man in Rente geht und aus einem großen Haus gerne in
eine städtische Wohnung ziehen möchte.
Schlußendlich ist aber noch eine Frage von ganz entscheidender Wichtigkeit:
Ist der Preis, den ich für die Immobilie bezahle, an
dieser Lage angemessen? Mit anderen Worten: Läßt sich diese Immobilie
in einigen Jahren zu diesem bzw. einem höheren Preis wieder verkaufen,
wenn ich dies möchte?
Um das zu beurteilen, sind Preisvergleiche von
Bedeutung. Eine wichtige und überregionale Quelle für Preisvergleiche
ist der Monats-Index der Zeitschrift „Bellevue“. Dieser Index vergleicht
Kaufpreise und Mieten in über 100 Städten. Er unterscheidet zwischen
einfachen, mittleren und guten Lagen. Dieser Index basiert auf aktuellen
Auswertungen der größten Maklerverbände RDM und VDM sowie einzelner, am
Markt tätiger Unternehmen und eigenen Recherchen der Redaktion. Er
bietet gute Anhaltspunkte und man kann anhand dieses Index auch
langfristige Veränderungen gut verfolgen.
Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten
wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis
noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie
nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den
niedrigen Preis?
Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen
Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er
gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.
Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen
zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit
Jahren nur damit Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird,
innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch
unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo
befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?
Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen
Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er
gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.
Natürlich sind an jedem Standort immer wieder
Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von
Rechercheuren seit Jahren nur damit beschäftigt, solche Schnäppchen an
guten Standorten ausfindig zu machen. Entsprechende Informationsquellen
und eine schnelle Handlungsfähigkeit sind Voraussetzungen für den
Zugriff auf Schnäppchen. Denn diese werden niemals lange auf dem Markt
gehandelt. Einige Grundbesitz-Handelsunternehmen spezialisieren sich
darauf, Schnäppchen aufzukaufen und zu halten, bis sie an Anleger
weiterverkauft werden. Meist befinden sich in diesen Unternehmen
Wartelisten von Interessenten, die gerne unterhalb des üblichen
Preisniveaus kaufen möchten.
Nur zweitrangig für die Beurteilung der Lage ist die
aktuelle Miete. „Gute Lagen erzielen höhere Mieten, weniger gute Lagen
weniger hohe Mieten.“ Das ist zwar logisch, aber nicht immer der Fall.
Man sollte es sich merken: Die gegenwärtige Miete spielt bei der
Betrachtung der Immobilieninvestition allenfalls eine untergeordnete
Rolle. Da ist die durchschnittliche Marktmiete schon sehr viel
wichtiger: Auch diese entnehmen Sie dem Index oder können Sie bei RDM-,
VDM- und anderen Maklerverbänden in Erfahrung bringen. Stellen Sie nun
folgende Betrachtung an:
Liegt die gegenwärtige Nettokaltmiete (Miete ohne
Nebenkosten, Strom Heizung etc.) auf dem durchschnittlichen Marktniveau,
dann sollte die Rendite der Immobilie etwa bei 5% liegen (wie Sie die
Rendite errechnen, erfahren Sie weiter unten).
Liegt die Miete derzeit unter dem durchschnittlichen
Marktniveau, dann sollte die Rendite bei mindestens 4% liegen. Je nach
Mietvertrag ist hier mehr oder weniger Spielraum für eine Erhöhung
vorhanden. Besteht beispielsweise ein langjähriger Mietvertrag und
befindet sich der Mieter seit mehr als 10 Jahren in der Wohnung, dann
sollte die niedrige Miete sich auch deutlich auf den Kaufpreis
niederschlagen, denn hier besteht wenig Aussicht, am Mietverhältnis
kurzfristig eine nachhaltige Änderung zu bewirken.
Liegt die Miete derzeit über dem durchschnittlichen
Marktniveau, dann ist ebenfalls Vorsicht geboten: Hier sollte die
Rendite auf jeden Fall 5,5 bis 6% ausmachen, denn ansonsten ist der
Kaufpreis zu hoch. Ein zu hoher Kaufpreis wird dazu führen, daß Sie bei
einer Neuvermietung unter Umständen mit einer niedrigeren Miete und
damit einer Rendite deutlich unter 5% rechnen müssen.
Hier also die Formel für die Berechnung der Rendite:
Netto-Monatsmiete (ohne Nebenkosten) mal 12 = Nettojahresmiete
Nettojahresmiete mal 100 geteilt durch Kaufpreis = Rendite in Prozent.
Nettojahresmiete mal 100 geteilt durch Kaufpreis = Rendite in Prozent.
Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar,
Gericht; zus. ca. 6.5%) werden bei dieser Renditebetrachtung außer acht
gelassen. Ebenfalls keine Rolle spielen bei der Netto-Renditeberechnung
die Steuervorteile.
Faustregel:
Kaufen Sie nur an guten Standorten mit nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, zu marktüblichen Preisen.
