Technische Regelwerke - Richtlinien, Leitfäden, Planungshilfen, Handbücher

Planung und Ausführung

 

	LeitBrand	Brandschutzleitfaden für Gebäude des Bundes
	LeitEnergie	Leitfaden Energiebedarfsausweise im Nichtwohnungsbau
	LeitKaBau	Leitfaden "Kunst am Bau"
	BFRGBestand	Baufachliche Richtlinien Gebäudebestand (BFR GBestand)
	DokuRL BBR	Dokumentationsrichtlinie des BBR
	RÜV	Richtlinie für die Überwachung der Verkehrssicherheit von baulichen Anlagen des Bundes RÜV
	GHB	Geheimschutzhandbuch; siehe auch https://bmwi-sicherheitsforum.de
	RPW2008	Richtlinien für Planungswettbewerbe RPW 2008
	PlanhKS	Planungshilfe "Kalksandstein: Planung, Konstruktion, Ausführung"
	BFRVerm	Baufachliche Richtlinien Vermessung
	Kalksandstein Bauseminar 2010	Kalksandstein Bauseminar 2010, Aktuelle Entwicklungen und Fragestellungen des baulichen Schallschutzes, Kalksandstein-Außenwände und Details für Passivhäuser Stand der neuen Mauerwerksnorm DIN 1053 Sicherer Brandschutz mit Kalksandsteinwänden Anforderungen der EnEV 2009 – und die weitere Entwicklung der Energiestandards, Umwelt-Produktdeklaration nach ISO 14025
	LeitNachB	Leitfaden Nachhaltiges Bauen
	LeitNatBPlan	Leitfaden zur naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung

Umweltschutz

 

UBAG

Gesetz über die Errichtung eines Umweltbundesamtes

Bauingenieurwesen

 

	AH KMR	Arbeitshilfen "Kampfmittelräumung"
	PH KanalSan	Planungshilfe "Kanalsanierung"
	AHAbwasser	Arbeitshilfen "Abwasser"
	ArbhKonMilLig	Arbeitshilfe zu den rechtlichen, planerischen und finanziellen Aspekten der Konversion militärischer Liegenschaften
	BFRVerm	Baufachliche Richtlinien Vermessung
	AHBoGwS	Arbeitshilfen "Boden- und Grundwasserschutz"

Technische Gebäudeausrüstung

       

	FK Huk EMVGeb	FK HuK - Elektromagnetische Verträglichkeit in Gebäuden
	FK HuK TGAWett	FK HuK - Technische Gebäudeausrüstung bei Wettbewerben und Vorentwurfsplanungen
	FK HuK SanChemInst	FK HuK - Sanierung chemischer Institute
	FK HuK TechStanGeb	FK HuK - Technische Standards für Gebäude
	FK HuK TrinkWEinspar	FK HuK - Trinkwassereinsparung in öffentlichen Gebäuden
	FK HuK GebDat	FK HuK Gebäudedatei - Betriebstechnische Gebäudedatei
	FK HuK GebDatKat	FK HuK - Gebäudedatei - Betriebstechnische Gebäudedatei / Merkmalkatalog
	FK HuK BetrHTA	FK HuK - Betreiben Haustechnischer Anlagen
	FK HuK LegVerm	FK HuK - Verminderung eines Legionella-Infektsrisikos durch technische Maßnahmen
	FK HuK LAN	FK HuK - Lokale Netze (LAN)
	FK HuK Geräte	FK HuK - Geräteausstattung zur Energie- und Medienerfassung
	FK HuK GebKat	FK HuK - Gebäudedatei - Merkmalkatalog als Excel-Datei
	MKLR	Kunststofflager-Richtlinie - MKLR (Fassung Juni 1996)
	Merkblatt Bauprodukte	Merkblatt Zustimmung im Einzelfall für Bauprodukte und Bauarten
	RWE	RWE-Bauhandbuch
	LeitEngCont	Leitfaden Energieliefer-Contracting
	FK HuK Energie Anl.	FK HuK -  Energiesparendes Bauen - Anlagentechnische Maßnahmen
	FK HuK VergStrom	FK HuK - Hinweise zur Ausschreibung von Stromlieferungen
	FK HuK Küchen	FK HuK - Planung und Bau von Küchen und Kantinen
	PlanhDVEnergie	DV-gestütztes Energiemangement
	LeitBImSch	Genehmigungsverfahren nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz - Leitfaden für Antragsteller
	FK HuK ITBüro	FK HuK - Installationstechnische Mindestausstattung für Bürokommunikation

Boden- und Felsklasse nach DIN 18300 VOB/C

Böden werden im Baugewerbe nach der Lösbarkeit und den erdbautechnischen Eigenschaften in insgesamt sieben Boden- und Felsklassen (vereinfachend oft Bodenklassen genannt) unterteilt. Sie ist Grundlage für die Auswahl geeigneter Grund-, Fels- und Erdbau-Verfahren und für die Kalkulation der Baukosten. Die Bodenklasse wird durch Sachverständige der Geotechnik bzw. der Ingenieurgeologie festgestellt.

 

 

Unterteilung in die Boden- und Felsklassen

 

Die Einteilung der Bodenklasse erfolgt nach DIN 18300 VOB/C „Erdarbeiten“ bzw. nach ÖNORM B2205 „Erdarbeiten-Werkvertragsnorm“:

• Bodenklasse 1: Oberboden (Mutterboden); oberste Bodenschicht, die neben anorganischen Stoffen auch Humus und Bodenlebewesen enthält.
• Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten (Schöpfboden); von flüssiger bis zähflüssiger Beschaffenheit, die das Wasser schwer abgeben.
• Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten; nichtbindige bis schwachbindige Sande, Kiese und Sand-Kies-Gemische mit bis zu 15 Gewichtsprozent Beimengungen an Schluff und Ton und mit höchstens 30 Gew.-% Steinen über 63 mm Korngröße und bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Organische Bodenarten mit besserer als breiiger Konsistenz sowie Torfe.
• Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten; Gemische von Sand, Kies, Schluff und Ton mit einem Anteil von mehr als 15 Gew.-%, sowie bindige Bodenarten von leichter bis mittlerer Plastizität und höchstens 30 Gew.-% Steine von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt.
• Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten; Bodenarten nach den Bodenklassen 3 und 4, jedoch mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Ebenso nichtbindige und bindige Bodenarten mit höchstens 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt sowie ausgeprägt plastische Tone, die je nach Wassergehalt weich bis fest sind.
• Bodenklasse 6: Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt haben, jedoch stark klüftig, brüchig, bröckelig, schiefrig, weich oder verwittert sind, sowie vergleichbare verfestigte bindige und nichtbindige Bodenarten, wie sie z.B. durch Austrocknen, Gefrieren oder chemischen Bindungen hervorgerufen werden; nichtbindige und bindige Bodenarten mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt.
• Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels; Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt und hohe Gefügefestigkeit haben und die nur wenig klüftig oder verwittert sind. Felsgelagerter, unverwitterter Tonschiefer, Nagelfluhschichten, Schlackenhalden der Hüttenwerke sowie dergleichen.

Nach der Einteilung des Bodens bzw. Fels in die jeweilige Bodenklasse wird die Wahl und der Einsatz von Geräten und Baumaschinen zum Lösen, Transport und Verdichten von Boden und Fels bestimmt. Von der Bodenklasse hängt des Weiteren ab, welchen Winkel eine Böschung maximal aufweisen darf, bis zu dem keine weiteren Maßnahmen zur Sicherung der Baugrube notwendig sind. Ist der planmäßige Böschungswinkel steiler als die Bodenklasse es selbst zulässt (z. B. bei Baugruben mit beengten Platzverhältnissen), sind Verbaumaßnahmen erforderlich, damit die herzurichtende Böschung während der Bauzeit nicht einstürzt.

Bei Böden, deren Zusammenhalt sich durch Frost, Austrocknen, Eindringen von Wasser oder durch Bildung von Gleitflächen verschlechtern kann, ist zu beachten, dass die Böschungen noch flacher ausgeführt werden müssen als bei den Bodenklassen 3 bis 7 angegeben, oder aber abgestufte Böschungen, sogenannte Bermen, herzustellen sind.

Hausbeurteilung / Immobilienbeurteilung - Was ist die Immobilie wert?

Um sich für eine gebrauchte Immobilie zu entscheiden, müssen Sie diese nicht nur genau angesehen haben, sondern auch beurteilt haben. Sie sollten den Wert und den Instandhaltungsgrad einschätzen können und die Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten genau abschätzen. Auch der Wiederverkaufswert der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Um Sie in der Hausbeurteilung zu unterstützen, finden Sie hier viele Informationen, insbesondere auch eine Liste mit der Lebenszeit von Bauteilen. Sie sollten wissen, was mit dem Erwerb einer Gebrauchtimmobilie auf Sie zukommt!

 

Was ist die Immobilie wert?

Die häufigste Frage bei der Beurteilung einer Gebrauchtimmobilie ist die nach dem Preis. Neben der Einschätzung des Instandhaltungsgrades und der voraussichtlichen Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten ist der Wiederverkaufswert bzw. der Marktwert einer Immobilie entscheidend. Hier sollten sich alle potentiellen Käufer fragen, ob sie die Immobilie nach 5 Jahren wieder zum gleichen Preis verkaufen können. Dabei spielt das Beurteilungsvermögen der Marktlage eine Rolle, das sich mit der Zeit während der Suche nach einem Haus oder einer Wohnung entwickelt. Natürlich kann man die wirkliche Marktlage in 5 Jahren nicht voraussehen. Deshalb ist besonders viel Vorsicht beim Kauf anzuraten, wenn man sich erst am Anfang seiner Suche befindet. Empfehlenswert ist eine Marktbeobachtung über eine Zeit von mindestens einem halben Jahr. In dieser Zeit sollte man sich mindestens 5, besser 10 Objekte angesehen haben.

Immobilien haben auch einen individuellen Wert. Dies ist besonders für Verkäufer wichtig zu wissen, denn sie müssen manchmal einen langen Atem haben und darauf hoffen, dass jemand genau dieses Haus oder diese Wohnung aus ganz persönlichen Gründen wertschätzt. Steht das Objekt schon seit einiger Zeit zum Verkauf an, ist es mit Sicherheit kein Schnäppchen. Ein Schnäppchen kauft man nur, wenn man schnell ist und in der Beurteilung absolut sicher. Dann sollte man zum Zeitpunkt der Besichtigung das Geld bereits zusammen haben, sodass man eine Zahlungszusage in Aussicht stellen kann.

Gerade für Erbengemeinschaften ist es manchmal wichtig, den Wert eines Hauses oder einer Wohnung einschätzen zu können, wenn ein Mitglied aus der Gemeinschaft die Immobilie übernimmt. Hier kann der Wert nicht über den freien Markt ermittelt werden. Hilfe erhält man in diesem Fall von einem Wertgutachter.  

  

Sanierungs- / Modernisierungskosten

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen oder umfangreichere Modernisierungsarbeiten unternehmen, sollten Sie sich ein möglichst genaues Bild über die zu erwartenden Modernisierungskosten machen. Eine verlässliche Schätzung der Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten kann nur von einer erfahrenen Fachperson nach sorgfältiger Bestandsaufnahme gemacht werden. Vor dem Kauf sollten Sie mindestens die Immobilie mit einer unabhängigen Fachperson besichtigt haben. Mit einer Baukostenschätzung kann Ihnen der Kostenrahmen angezeigt werden, der für die Instandsetzung oder Modernisierung Ihrer Immobilie erforderlich ist. Es gibt verschiedene Kostenermittlungsarten, die je nach Bedarf in der Genauigkeit und dem Bearbeitungsumfang gestaffelt sind. Diese Methoden bieten die Möglichkeit, schnell und ohne großen Aufwand den Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf für ein Bauwerk zu kalkulieren.

Vorsicht: Die Anwendung der Kostenwerte erfordert ein besonderes Maß an Erfahrung und sollte nur von Spezialisten angewendet werden. Das einfachste Verfahren ist das Kostenschätzungsverfahren nach Vergleichswerten. Je nach Typ und Alter der Immobilie kann Ihnen ein Kostenrahmen genannt werden. Diese Kostenwerte werden aus den Erfahrungen mit vielen anderen Bauvorhaben ermittelt. Die einfache überschlägige Kostenschätzung kann für Sie z.B. ein Anhaltswert sein, wenn Sie wissen wollen, ob es sich überhaupt lohnt, weiter über den Kauf einer bestimmten Immobilie nachzudenken. Dieses Verfahren ist auf umfangreiche Modernisierungen anwendbar. Sobald jedoch einzelne Leistungen bewertet werden müssen, ist diese Methode nicht mehr brauchbar.

Bevor es mit dem Bauen losgeht, sollte eine Kostenschätzung nach Gewerken oder die Einholung von Angeboten für die einzelnen Leistungen stattfinden. Bei umfangreichen Modernisierungsarbeiten können Sie sehr viel Geld sparen, wenn Sie einen Architekten mit der Planung und Ausschreibung der Arbeiten beauftragen, denn Handwerker bieten bei Ausschreibungen eines Architekten erfahrungsgemäß deutlich günstiger an. Zudem kann ein Architekt abschätzen, ob das Angebot vollständig ist. Fehlende Positionen im Angebot können im Nachhinein sehr teuer werden. Obendrein haben Sie mit einem Architekten einen unabhängigen Qualitätssicherer auf Ihrer Seite.

  

Lebenszeit von Bauteilen

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, müssen Sie die Kosten für die Instandhaltung in die laufenden Kosten mit einkalkulieren - die sogenannte Instandhaltungspauschale. Je älter ein Haus ist bzw. je länger die letzte durchgreifende Modernisierung her ist, um so höher sollte diese Pauschale sein. Damit Sie eine Vorstellung bekommen, welche Modernisierungskosten wann anfallen, sollten Sie sich über die abgelaufene Lebensdauer der einzelnen Bauteile ein genaues Bild machen. 

Die rechnerische Lebenszeit eines Hauses wird im allgemeinen mit 80 bis 100 Jahren angesetzt. Diese Bewertung bildet die Grundlage für Finanzierungen und Abschreibungen. In der Praxis bestimmen jedoch eine Reihe von Faktoren und Konstruktionsmerkmalen die tatsächliche Lebensdauer von Wohnhäusern. Entscheidend ist die Qualität der Einzelbauteile des Hauses, der dauerhafte Schutz gegen Feuchtigkeit, die Pflege und Wartung aller wichtigen Bauteile sowie die Instandhaltung in regelmäßigen Zeiträumen. Die Häufigkeit der Renovierungen der Wand- und Bodenbeläge hängt vom pfleglichen Umgang der Benutzer mit der Wohnung und deren Ansprüchen an das Wohnen ab. Die Außenbauteile werden in der Regel dann erneuert, wenn sie verschlissen sind und ihre Funktion nicht mehr gewährleistet ist. Die Kernbauteile, also der Rohbau eines Hauses, halten am längsten. 
 

 

Alle 5 bis 15 Jahren erneuerungsbedürftig:

• Tapeten und Anstriche innen

• Fußbodenoberbeläge aus Textilien

• Elektro-Warmwasserbereiter

• Außenanstriche an Fassaden, Fenstern und Außentüren

• Dacheindeckungen bei Flachdächern

 

Alle 15 bis 30 Jahren erneuerungsbedürftig:

• Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Dachanschlüsse aus Zinkblech

• Plattenbekleidungen außen

• Außenverglasungen

• Kunststoffbeläge innen

• Abdichtung von Außenbauteilen mit Fugenmassen

• Heizkessel und –thermen

• Stahl-Heizradiatoren

• Elektronische Regeleinrichtung

 

 

Alle 30 bis 50 Jahren erneuerungsbedürftig:

 

• Dacheindeckungen und Dachanschlüsse

• Kaminköpfe über Dach

• Fenster und Außentüren

• Außenwandputz und –bekleidungen

• Teile des Wand- und Deckenputzes innen

• Fliesen und Plattenbodenbeläge innen

• Sanitärinstallation für Bäder und Küchen

• Ausstattung von Bädern und Küchen

• Elektroinstallation

• Heizungsinstallation

 

(Quelle: www.baufoerderer.de des vzbv und der KfW)

Murphys Gesetz

„Whatever can go wrong will go wrong.“

„Alles, was schiefgehen kann, wird auch schiefgehen.“



Die 'Urfassung' lautete:

„Wenn es mehrere Möglichkeiten gibt, eine Aufgabe zu erledigen, und eine davon in einer Katastrophe endet oder sonstwie unerwünschte Konsequenzen nach sich zieht, dann wird es jemand genau so machen.“

 

(„If there’s more than one possible outcome of a job or task, and one of those outcomes will result in disaster or an undesirable consequence, then somebody will do it that way.“)

Projektorganisation

Ein Projekt ist ein einmaliges, neuartiges Vorhaben, in dem innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Realisierung einer konkreten Idee geplant wird. Um Projekte zu realisieren, bedarf es einer geeigneten Organisationsform. Es gibt viele verschiedene Varianten der Projektorganisation. Die bekanntesten Varianten sind die Linienprojektorganisation, die Stablinienprojektorganisation, die Matrixprojektorganisation, die Reine Projektorganisation und die Projektgesellschaft. Die Stablinienprojektorganisation wird häufig auch als Einflussprojektorganisation bezeichnet.

 

Stablinienprojektorganisation

Ein Projekt ist ein einmaliges, neuartiges Vorhaben, in dem innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Realisierung einer konkreten Idee geplant wird. Um Projekte zu realisieren, bedarf es einer geeigneten Organisationsform. Es gibt viele verschiedene Varianten der Projektorganisation. Die bekanntesten Varianten sind die Linienprojektorganisation, die Stablinienprojektorganisation, die Matrixprojektorganisation, die Reine Projektorganisation und die Projektgesellschaft. Die Stablinienprojektorganisation wird häufig auch als Einflussprojektorganisation bezeichnet.

Eine Stabsstelle, kurz Stab, ist eine Organisationseinheit, die nur indirekt durch Unterstützung einer Instanz zur Lösung einer Aufgabe beiträgt. Damit ist sie ein Element der Aufbauorganisation. Stabsstellen können auf nahezu allen Ebenen der Hierarchie eingerichtet werden.

 

Linienprojektorganisation

Bei der Linienprojektorganisation wird ein Projekt im jeweiligen Funktionsbereich einer Linienorganisation eingegliedert. Der Projektmanager ist dem Leiter der Fachabteilung direkt unterstellt. Das kann einen Nachteil darstellen, da der Projektmanager von den Intentionen des Fachabteilungsleiters abhängig ist

Stabsfunktion

Personen, die für die Durchführung von beratenden, unterstützenden und überwachenden Tätigkeiten verantwortlich sind und direkt der Geschäftsführung unterstehen.

Projektsteuerung HOAI

Der Begriff Projektsteuerung wurde 1977 in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) erstmals verwendet und grenzt sie begrifflich und inhaltlich klar von anderen Projektmanagementleistungenab. Das Leistungsbild der Projektsteuerung war in § 31 der HOAI definiert. Nach der HOAI-Novelle zum 11. August 2009 war das Leistungsbild nicht mehr enthalten.

Projektsteuerung im Sinne der HOAI war die Übernahme von delegierbaren Auftraggeberfunktionen, wie z. B.:

• Erstellen und Koordinieren des Programms für das Gesamtprojekt.
• Aufstellen und Überwachen von Organisation-, Termin- und Zahlungsplänen bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte.
• Laufendes Informieren des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers.

 

 

 

 

 

Das Honorar für Projektsteuerungsleistungen konnte laut HOAI frei vereinbart werden.

Die unklare Abgrenzung zu Leistungen, die der Architekt zu erbringen hat, führte 20 Jahre lang zu heftigen Diskussionen und sehr unterschiedlichen Auslegungen über die Honorarvorstellungen.

Projektsteuerung AHO

Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) und des AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) wurde das Leistungsbild der Projektsteuerung seit 1996 weiter entwickelt, um ein klarer abgegrenztes Leistungsbild für Projektsteuerungsleistungen zu schaffen.

 

Das Leistungsbild der Projektsteuerung umfasst demnach die Leistungen von Auftragnehmern, die Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen in Stabsfunktion übernehmen.

Die Leistungen sind in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen gegliedert.

 

Die Handlungsbereiche

A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

B Qualitäten und Quantitäten

C Kosten und Finanzierung

D Termine, Kapazitäten und Logistik

E Verträge und Versicherungen

 

Die Projektstufen

1. Projektvorbereitung
2. Planung
3. Ausführungsvorbereitung
4. Ausführung
5. Projektabschluss

Projektmanagement für Projektleiter

08.07.2014 | 09:30 - 17:00 Uhr | Haus der Architekten, Stuttgart
alle Fachrichtungen 
Berufserfahrung erforderlich 
8 anerkannte Stunden

Erfolgreich auch mit der neuen HOAI 2013

Die HOAI 2013 betont die wirtschaftlichen und koordinatorischen Aufgaben des Architekten stärker als bisher. Besonders die Projektleitung im Architekturbüro muss integrieren, koordinieren und dokumentieren, Kosten und Termine im Griff haben.

Die Terminplanung ist nach der neuen HOAI verstärkt eine Architektenaufgabe.  Verschiedene Arten von Terminplänen werden dem Projektfortschritt nach vorgestellt. Je nach Projektkonstellation treffen den Architekten unterschiedlich aufwendige Aufgaben im Berichtswesen. Beispiele für gelungenes adressatenorientiertes Berichtswesen (einschl. Risikomanagement) werden vorgestellt.

Auch die Kostenplanung und Projektbuchhaltung gehören häufig zu den Aufgaben des Architekten und werden anhand von Beispielen thematisiert. Schließlich wird die Organisationsform Generalplaner vorgestellt und in ihren vielfältigen Auswirkungen auf das Zusammenwirken im Projekt dargestellt.

Inhalte des Seminars:

• Zuständigkeiten für die Terminplanung, Arten von Terminplänen, Aufbau, Gliederung und Inhalt von Terminplänen, Verbindlichkeit von Terminen und Fristen, Vertragsterminplan, Soll-/Ist-Abgleich, Terminsteuerung
• Form, Adressaten und Intervalle eines Berichtswesens, Themen, Integration von Risikomanagement
• Projektbuchhaltung, Aufträge, Nachträge, Änderungen, Rechnungen, Erfassung, Freigabe, Fristen, Verfahrenswege
• Rollenverständnis des Generalplaners, Planungsteam, Leistungen des Generalplaners, Zuständigkeiten

Das Seminar richtet sich an Architekten in der Projektleitung, die sich mit einzelnen Projektmanagement-Schwerpunkten (Terminplanung, Berichtswesen, Projektbuchhaltung, Generalplaner) gezielt auseinandersetzen möchten.

http://www.akbw.de/fortbildung/ifbau/ifbau-seminar-suche/detail/seminar/projektmanagement-fuer-projektleiter.html

Baukosten sparen

Folgende Hinweise helfen Ihnen, Baukosten zu sparen:

• Ein günstiges Grundstück auf dem Lande kann teuer werden, wenn hohe Fahrtkosten hinzu kommen.
• Legen Sie für Ihr Haus eine Kostenobergrenze fest.
• Bauen Sie mit Architekt, vereinbaren Sie ein Sonderhonorar für Kostenunterschreitungen.
• Eine flächensparende Bauweise reduziert die Kosten für das Grundstück erheblich.
• Reihen-/ Doppelhäuser und Gemeinschaftswohnanlagen benötigen weniger Grundstücksfläche als Einfamilienhäuser. Sie haben weniger Außenwände und sparen dadurch Bau- und Heizkosten.
• Typenhäuser sind günstiger als individuelle.
• Möglichst Planer und bauausführende Firma rechtzeitig zusammenführen und den Planungsentwurf auf mögliche Einsparpotentiale checken.
• Nachträgliche Änderungen der Planung sind teuer.
• Einfache und kompakte Baukörper sparen Bau- und Heizkosten.
• Jeder Erker, jeder Balkon und jede Gaube kostet unverhältnismäßig viel.
• Vermeiden Sie komplizierte Fensterformen und Sprossen.
• Ein funktionaler Grundriss spart Verkehrsfläche.
• Schlanke Wände vergrößern den Grundriss Ihres Hauses.
• Der Verzicht auf den Keller spart Geld, der Wiederverkaufswert sinkt jedoch dadurch.
• Vorgefertigte Bauteile z.B. bei Wänden und Decken sparen Bauzeit und Baukosten.
• Der Dachausbau zu einem späteren Zeitpunkt verschafft einer angespannten Finanzierung Luft.
• Eine Reduzierung des Standards auf Normalmaß verschafft "Spielräume" (lieber mehr Fläche für Kinder einplanen).
• Achten Sie bei der Grundrissplanung darauf, dass alle Wasseranschlüsse in Küche, Bad und WC in einem senkrechten Installationsstrang zusammengeführt werden.
• Eine Fassade mit Holzverschalung oder Wärmedämmverbundsystem ist günstiger als ein Klinkermauerwerk. Checken Sie jedes einzelne Bauteil auf Kosteneinsparungsmöglichkeiten.
• Ein großes Kosteneinsparpotential erschließt sich beim gemeinschaftlichen Bauen - angefangen bei einer gemeinsamen Heizzentrale über gemeinsam genutzte Grünflächen bis hin zur gemeinsamen Kinderbetreuung.

Baukosten steuern

Um kostengünstig bauen zu können, müssen die Voraussetzungen für die grundsätzlichen Entscheidungen möglichst frühzeitig geschaffen werden. Die Entscheidung z.B. für oder gegen einen Keller kann nachträglich nicht mehr rückgängig gemacht werden. Dabei hängt die Wirtschaftlichkeit von sehr vielen Rahmenbedingungen ab: Bodenbeschaffenheit, Grundwasserstand, Angebote von Bauunternehmen, individueller Platzbedarf und vieles mehr. Baukosten können Sie nur beeinflussen, wenn auch rechtzeitig alle Kostenpositionen vorliegen und alle am Bau beteiligten Personen eingebunden werden. Dies betrifft vor allem das individuelle Bauen, beim schlüsselfertigen Bauen sind die Weichen bereits bei Vertragsunterzeichnung gestellt. Abweichung vom vereinbarten Standard werden mit erhöhten Aufpreisen bestraft. Die Einwirkungsmöglichkeiten auf die Kosten einer Baumaßnahme sind zu Beginn der Maßnahme am größten. Der Einfluss auf die Kosten sinkt von der ersten Planungsphase bis zur Vorentwurfsphase schon rapide. Was Sie danach noch einsparen können, ist marginal. In der Konzeptionsphase bedeutet dies zwar in der Regel einen höheren Aufwand für Bauherr, Planer und Fachberater, verspricht aber in der Realisierungsphase kürzere Bauzeiten und niedrigere Baukosten.

Tipp: Verwenden sie möglichst viel Zeit und Sorgfalt auf die erste Konzeptphase Ihres Bauvorhabens. In dieser Phase sammeln Sie möglichst viele Informationen, stellen Sie Alternativen gegenüber und treffen Sie nur Vorentscheidungen.

 

Bauen zum Festpreis

Bauträger und Generalübernehmer locken mit Festpreisen. Sie sollen es dem Bauinteressenten möglich machen, einen realistischen Finanzierungsplan zu erstellen und - so die Verkaufswerbung - genauer zu kalkulieren als beim Hausbau zum Beispiel mit einem freien Architekten. Der Festpreis ist auch als Preisgarantie für einen bestimmten Zeitraum gedacht.

Nirgendwo ist verbindlich definiert, was Festpreis heißt und welche Kosten darin enthalten sind. Weil in den einzelnen Angeboten einmal diese und einmal jene Kostenpositionen fehlen, ist es nicht möglich, einen direkten Preisvergleich anzustellen. Bei geschickter Verhandlung werden Sie jedoch feststellen, dass der Festpreis häufig so ganz fest nicht ist. Die meisten Unternehmen sind daran interessiert, Sie als Kunden zu gewinnen und kommen Ihnen sehr entgegen. Fairerweise sollten Sie sich später dann daran erinnern, wenn es z.B. um kleine optische Mängel bei der Abnahme geht.

 

Alles inklusive?

Wenn Ihnen nicht alle für das gesamte Bauvorhaben notwendigen Leistungen und Kosten bekannt sind, sondern diese erst "plötzlich" kurz vor oder nach Vertragsabschluss oder erst während des Bauens anfallen, dann können Fehlkalkulationen entstehen, die Sie zu teuren Nachfinanzierungen zwingen. Im schlimmsten Fall führen finanzielle Irrtümer und Fehlplanungen dazu, dass Bauverträge platzen. Um solche Katastrophen zu vermeiden, sollten Sie sich von vorn herein alle Kosten anbieten lassen bzw. alternativ für sich selbst ermitteln. 

Tipp: Eine sehr wertvolle Arbeitshilfe stellt außerdem die Muster-Baubeschreibung (MBB) Ihrer Verbraucher-Zentrale dar. Sie können Sie sowohl als Informationsbroschüre als auch als ausführliche Checkliste zum Leistungsvergleich benutzen.

 

Gesamtbaukosten

Zu den Gesamtkosten müssen Sie folgende Einzelkosten berücksichtigen:

reine Baukosten

• Das sind alle Kosten, die als Handwerkerleistung für das Gebäude oder die Wohnung anfallen, inklusive Mehrwertsteuer und nicht zu verwechseln mit den anrechenbaren Baukosten (diese sind ohne Mehrwertsteuer und für die Errechnung des Architektenhonorars von Bedeutung).

Grundstückskosten

• Gebühren für die Bauvoranfrage
• Maklerprovision
• Notargebühren
• Gebühren für die Grundbucheintragung
• Grunderwerbsteuer

Herrichtungs-, Vermessungs- und Erschließungskosten

• Das sind die Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks (wie z. B. den Abbruch vorhandener Gebäude, das Roden von Bäumen und Sträuchern, im Extremfall sogar die Beseitigung von Altlasten), für die Vermessung des Grundstücks sowie für die öffentliche Erschließung (Anlegen von Wegen, Strom- und Gasanschlüsse, Wasserversorgung und -entsorgung, Telefon etc.).

Gebäudekosten

• Die Kosten für die Baustelleneinrichtung, die Herstellung der Baugrube, die Gründung (also die Erstellung der Fundamente und die Bauwerksabdichtung), sämtliche Roh- und Ausbauarbeiten für Haus und Keller beziehungsweise Bodenplatte einschließlich der Malerarbeiten, der Fliesen- und sonstigen Bodenbeläge und natürlich die Haustechnik.

Kosten für die Außenanlagen

• Das Weiterführen der Wasser, Abwasser-, Strom- und Gasleitungen vom Hauptkanal ins Haus, also die Hausanschlüsse.

Baunebenkosten

• Das sind Honorare für den Planer und Statiker, Gebühren, Finanzierungs- und gegebenenfalls Gutachterkosten. Während in der Regel beim Bauträger alle Planungsleistungen im Festpreis enthalten sind, ist dies beim Hausbau mit dem Generalübernehmer nicht selbstverständlich.

Unvorhergesehenes

• Mit Sicherheit können Sie davon ausgehen, dass Ausgaben entstehen werden, mit denen Sie vorher nicht gerechnet haben. Hierfür sollten Sie sich eine Reserve in Höhe von ca. 10.000,- € zurück legen.

DIN 276

• Für Baufachleute gibt es die DIN 276 "Kosten im Hochbau", mit deren Hilfe die Kosten ermittelt und Preisvergleiche angestellt werden können.

Vergessen Sie bei der Kostenkalkulation nicht die Kosten für die Erschließung, die Hausanschlüsse und die Baunebenkosten (das sind Baugenehmigungsgebühren, Prüfgebühren für Statik etc., Notarkosten, Finanzierungskosten usw.)!

 

Qualität zahlt sich aus

Mit seiner Forderung, die durchschnittlichen Kosten für die Errichtung von Einfamilienhäusern drastisch zu begrenzen, hat der Bundesminister für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen Kurt Bodewig einen begrüßenswerten Vorschlag gemacht. Einfamilienhäuser müssen in Anschaffung und Unterhalt preiswerter werden, wenn für junge Familien bezahlbarer und moderner Wohnraum geschaffen werden soll. Die Investition in gute Qualität macht sich mehr als bezahlt. Gute Planung und Qualitätssicherung ermöglicht kostengünstiges Bauen und niedrige Betriebskosten. Bei einer 40-jährigen Nutzungsdauer eines Gebäudes entfallen nur 20% der Kosten auf die Erstellung, aber 80% auf den Betrieb. Sparen Sie z.B. an der Wärmedämmung oder Qualitätssicherung, zahlen Sie im Laufe der Jahre ein Vielfaches der eingesparten Kosten drauf. Auch wenn Sie sich derzeit nicht vorstellen können, jemals wieder aus Ihrem Haus auszuziehen, sollten Sie realistischer Weise davon ausgehen, dass Sie eines Tages Ihre Meinung ändern könnten. Dabei spielt der Wiederverkaufswert Ihres Hauses eine große Rolle. Ein qualitativ hochwertiges Haus verkauft sich wesentlich besser als eines von schlechter Qualität.

Warum mit Architekt ?

Die qualifizierteste und umfassendste Dienstleistung rund um das Bauen bietet Ihnen der Architekt, für ein individuelles Bauvorhaben ist dies die beste Lösung und dessen günstigste Realisierung. Die Berufsbezeichnung Architekt bzw. Architektin ist gesetzlich geschützt. Wer sie führt, muss in die Architektenliste des entsprechenden Bundeslandes eingetragen sein. Eine umfassende Berufsausbildung ist Gewähr für eine besondere Qualität der Dienstleistung.

In gemeinsamen Gesprächen lernt der Architekt Ihre Vorstellungen und Ihre Möglichkeiten kennen und kann Sie aufgrund seiner Ausbildung und Erfahrung kompetent beraten. Er plant mit Ihnen gemeinsam das Bauvorhaben, macht Vorschläge, diskutiert und verbessert diese, bis für Sie die optimale Lösung erreicht ist. Der gemeinsam erarbeitete Vorentwurf wird soweit ausgearbeitet, dass er genehmigt und gebaut werden kann. Für die nächste Stufe der Realisierung unterstützt er Sie bei der Vergabe der Aufträge, koordiniert und kontrolliert die Ausführung der Bauarbeiten und sorgt dafür, dass Ihnen das Bauwerk mängelfrei zu den ermittelten Kosten und Terminen übergeben wird. Mit einem Architekten können Sie auf die Kosten mehr Einfluss nehmen als beim schlüsselfertigen Bauen, da hier präzise Preis- und Leistungsvergleiche durchgeführt werden können und der Architekt nicht nur auf die Kosten, sondern auch auf Qualität und Vollständigkeit der angebotenen Leistungen achtet.

Ganz wichtig: Der Architekt ist Ihr Anwalt beim Bauen, d.h. er vertritt Ihre Interessen, weil er unabhängig von wirtschaftlichen Interessen Dritter ist. Haben Sie es mit einem Architekten beim schlüsselfertigen Bauen zu tun, vertritt er im Zweifelsfalle seine eigenen Interessen oder die seiner Firma. Trotzdem müssen Sie davon ausgehen, dass auch dieser Architekt bezahlt wird - und zwar von Ihnen, indirekt und versteckt im Gesamtpreis.

Bauen ist Vertrauenssache, wählen Sie ihren Partner sorgfältig aus. Wenn Sie keinen Architekten kennen, müssen Sie einen suchen. Sie fragen vielleicht Freunde oder Bekannte, die bereits gebaut haben oder Sie klingeln an einem Haus, das Ihnen besonders gefällt. Möglicherweise schauen Sie auch in den Gelben Seiten nach. Auch über die Internetangebote der Architektenkammern lassen sich Informationen über Architektenbauten finden. So bieten einige Kammern Datenbanken mit gebauten Beispielen an und halten für Sie Büroverzeichnisse bereit, die Ihnen zu Architekturbüros und deren Tätigkeitsschwerpunkten Auskunft geben. Vielfach können Sie auch dort informative Broschüren erhalten.

 

Architektenvertrag

Schließen Sie mit Ihrem Architekten frühzeitig einen Vertrag ab und besprechen Sie die Honorarkosten. So vermeiden Sie anschließend Streit. Vorlagen für einen Architektenvertrag gibt es bei den Architektenkammern der jeweiligen Länder.

Tipp: Beauftragen Sie nur diejenigen Leistungsphasen, die auch wirklich bearbeitet werden sollen. Sie können den Auftrag jederzeit erweitern. Ziehen Sie Ihr Bauvorhaben zurück oder kündigen Sie dem Architekten, so hat er Anspruch auf das volle Honorar abzüglich der ersparten Aufwendungen.

Leistungsphasen

Die Leistung des Architekten ist nach der HOAI (Honorarordnung für Ingenieure und Architekten) wie folgt aufgegliedert:

Leistungsphase	Prozent-Angabe	Leistung
1. Grundlagenermittlung	3 %	Aufgabenstellung klären, Entscheidungshilfen geben
2. Vorplanung	7 %	Skizzen, Kostenschätzung
3. Entwurfsplanung	11 %	Entwurfszeichnung M 1:100, Kostenberechnung
4. Genehmigungsplanung	6 %	Bauantrag, Bauanzeige
5. Ausführungsplanung	25 %	Ausführungsplanung M 1:50, Details
6. Vorbereitung der Vergabe	10 %	Leistungsbeschreibung, Massenermittlung, Angebote
7. Mitwirkung bei der Vergabe	4 %	Auftragsvergabe, Vertragsgestaltung, Kostenanschlag
8. Objektüberwachung	31 %	Bauleitung, Kostenfeststellung
9. Dokumentation	3 %	Zusammenstellung der Unterlagen, Gewährleistung
Gesamthonorar	100 %

 

Honorar

Das Honorar des Architekten richtet sich nach der vom Gesetzgeber erlassenen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Das Honorar ist abhängig ...

... von den anrechenbaren Baukosten. Diese sind im Wesentlichen die Kosten für die Herstellung des Gebäudes.

... von der Schwierigkeit der Bauaufgabe. Eine komplizierte Konstruktion und Technik ist natürlich aufwendiger zu planen als ein einfaches Einfamilienhaus.

... von dem Umfang der Leistung. Diese werden in neun Phasen untergliedert und, falls Sie den Architekten nicht mit allen Leistungen beauftragen, prozentual berücksichtigt.

... von Ihrer Vereinbarung mit dem Architekten. Sie können den nach HOAI vorgeschriebenen Höchst- oder Mindestsatz oder einen Betrag dazwischen vereinbaren.

Das Honorar gliedert sich nach 9 Leistungsphasen. Um ein 100-prozentiges Architektenwerk zu erhalten, sind alle Leistungsphasen zu vergeben. Damit ist auch sichergestellt, dass das Bauprojekt vom ersten Planungsschritt bis zur Fertigstellung kontinuierlich betreut wird. Die Schwierigkeit der Bauaufgabe wird in fünf Honorarzonen berücksichtigt. Für den privaten Bauherren sind die Zonen III und IV von Bedeutung:

Honorarzone III: für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung
Honorarzone IV: für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassen- und Hügelhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser mit dem entsprechenden Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken.

Bei Firmen, die Planen und Bauen aus einer Hand in Mischkalkulation anbieten, ist dies nicht der Fall.