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Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) im Überblick

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Verordnung des Bundes zur Regelung der Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Die HOAI gilt für alle Personen, die im Inland für inländische Projekte tätig sind, unabhängig von ihrer tatsächlichen Ausbildung, was durch den Langtitel Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen klargestellt wird.

Die seit Juli 2013 gültige HOAI regelt die Vergütung der Leistungen von Architekten und Ingenieuren, die Planungsleistungen in den Bereichen der Architektur, der Stadtplanung und des Bauwesens erbringen. Ausgenommen sind Ingenieure, die in den Bereichen Umweltverträglichkeit, Bauphysik, Bodenmechanik und Vermessungswesen tätig sind. Für sie wurden lediglich nicht verpflichtende Regelungen aufgestellt.

Allgemeines

Die HOAI ist verbindliches Preisrecht für Planungsleistungen im Bauwesen. Abweichungen sind nur in wenigen definierten Fällen zulässig. Die Verbindlichkeit der HOAI ergibt sich aus dem Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen. Letztendlich hat die HOAI damit annähernd Gesetzescharakter mit der Folge, dass die festgelegten Honorare eingeklagt werden können. Die HOAI gilt lediglich dann nicht, wenn Planungsleistungen durch Unternehmen erbracht werden, die regelmäßig Bauleistungen erbringen (z. B. durch Generalunternehmer im Zuge einer umfassenden Bauleistung). Die erste Fassung der HOAI löste per 1. Januar 1977 die Gebührenordnung für Architekten aus dem Jahr 1950 („GOA 1950“) und die Gebührenordnung der Ingenieure aus dem Jahr 1956 („GOI 1956“) ab.

Die HOAI soll den Architekten und Ingenieuren ein auskömmliches Honorar und den Bauherren die Qualität der Bauplanung, Ausschreibung, Vergabe und der Objektüberwachung sichern. Wettbewerb soll nicht auf Preisebene, sondern allein in der Qualität der Arbeit stattfinden. Gebührenordnungen sind ein klassischer Bestandteil der Freien Berufe. Die HOAI wurde mehrfach durch die nationalen Gerichte bestätigt. Strittig ist derzeit, inwieweit die HOAI sich mit dem freien Wettbewerb in Europa vereinbaren lässt.

Die „EU-Konformität“ ist nach Ansicht der Wissenschaftlichen Dienste des Deutschen Bundestages allerdings durchaus möglich (siehe Ausarbeitung „Vereinbarkeit der HOAI-Novelle mit der EU-Dienstleistungsrichtlinie“ von B. Meiners und J.Vogeler [WD 5 – 3000 – 118/08]). Dazu haben die Verfasser die Ansicht des sog. Freshfields-Gutachters zur „primärrechtskonformen Auslegung“ (also dem Vorrang des höherrangigen EU-Vertrages vor der EU-Dienstleistungsrichtlinie) herangezogen. Auf Seite 10 ihrer Ausarbeitung formulieren sie: „Als Rechtfertigungsgrund für Beschränkungen der Dienstleistungsfreiheit existiert neben den niedergeschriebenen nach Art. 55 EGV in Verbindung mit Art. 46 EGV auch die ungeschriebene Kategorie ‚zwingende Gründe des Allgemeininteresses’. Hierunter fällt unstreitig auch der Verbraucherschutz. Die Vermeidung des Mietanstieges und damit eine Ausgestaltung des Verbraucherschutzes ist ein Grund für die Schaffung der HOAI und damit direktes Ziel der Vorschriften.“ und schlussfolgern: „Folgt man der Ansicht der primärrechtskonformen Auslegung, wären Beschränkungen der Dienstleistungsfreiheit gerechtfertigt.“ Es gibt damit gute Argumente, die eine EU-Konformität bereits der derzeit existierenden HOAI (ohne Inländer-beschränkung, wie in der derzeitigen Novelle vorgesehen) stützen.

Dagegen regelt die HOAI nicht, welche Leistungen der Architekt bzw. der Ingenieur zu erbringen hat. Die beispielsweise in § 15 HOAI 1996/2002 aufgelisteten Grundleistungen haben nur preisrechtliche Bedeutung. Der Umfang der Leistungen, die von dem Architekten zu erbringen sind, bestimmt sich allein nach dem geschlossenen Werkvertrag. Dessen Grundlage ist das BGB.

Das Honorar wird zwischen dem Auftraggeber einerseits und dem Architekten bzw. Ingenieur andererseits auf Basis der Regelungen der HOAI vereinbart. Unterschreitungen der Mindestsätze oder Überschreitung der Höchstsätze der HOAI sind nur in Ausnahmefällen rechtlich zulässig.

Sofern nicht bei Auftragserteilung etwas anderes schriftlich vereinbart worden ist, gelten die jeweiligen Mindestsätze als vereinbart. Der Architekt wird jedoch regelmäßig nach Treu und Glauben an einer Honorarvereinbarung unterhalb der Mindestsätze festgehalten, wenn der Bauherr von deren Gültigkeit ausgegangen ist. Die HOAI ist auch für Personen bindend, die entsprechende Leistungen erbringen, jedoch keine Architekten oder Ingenieure sind. Die Fälligkeit der Honorarforderung und der Anspruch auf Abschlagszahlungen wird etwas abweichend vom Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Voraussetzung für die Fälligkeit ist, dass eine prüffähige Honorarschlussrechnung erteilt ist. Allerdings muss der Bauherr Einwendungen gegen die Prüffähigkeit der Abrechnung binnen zwei Monaten nach Rechnungserhalt rügen. Später kann er sich nicht mehr auf die fehlende Prüffähigkeit berufen.

Die Höhe der Vergütung ermittelt sich im Wesentlichen nach der Aufgabenstellung, dem Schwierigkeitsgrad (Honorarzone), den anrechenbaren Kosten und den erbrachten Leistungen. Die Leistungen werden in verschiedene Leistungsphasen untergliedert.

HOAI-Reform

Aufgrund von europarechtlichen Bedenken gegen die HOAI wurde im August 2009 eine novellierte HOAI in Kraft gesetzt. Der bereits im Februar 2008 vorgelegte erste Entwurf war in der Fachwelt (Kammern, Verbände, Fachpresse, Anwaltschaft) durchweg auf erhebliche Kritik gestoßen und infolgedessen Ende Mai 2008 zurückgezogen worden. Im März 2009 wurde ein modifizierter Entwurf vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie vorgelegt. Auch dieser Entwurf wurde von der Fachwelt kritisiert. Am 29. April 2009 wurde vom Bundeskabinett die 6. Novelle der HOAI verabschiedet. In der verabschiedeten Fassung wurden einige weitere, aber nicht alle, Kritikpunkte der Fachwelt berücksichtigt.

Der Bundesrat hat am 12. Juni 2009 zugestimmt. Auszug aus dem Bundesratsbeschluß vom 12. Juni 2009: "Der Bundesrat hat heute der neuen Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) zugestimmt und eine begleitende Entschließung gefasst. Darin begrüßt er die Anhebung der Honorarsätze, fordert aber zugleich eine weitere Modernisierung und redaktionelle Überarbeitung der HOAI. Problematisch findet er, dass verbindliche Honorarsätze allein bei Planungsleistungen vorgegeben sind. Darüber hinaus bitten die Länder die Bundesregierung, innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten der Novelle über die Entwicklung und eventuell notwendige Anpassungsmaßnahmen insbesondere hinsichtlich der Honorarstruktur, des Leistungsbildes, der Anrechenbarkeit nach Bausubstanz sowie der Regelung zur Objektüberwachung zu berichten."

Die HOAI 2009 wurde am 17. August 2009 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und wurde dadurch am Tag darauf in Kraft gesetzt.

HOAI (Fassung 1996, 2. überarbeitete Auflage 2002 mit Euro-Honorarsätzen, HOAI 1996/2002)

Diese Fassung ist gültig für Verträge, die bis zum 17. August 2009 geschlossen wurden. Eine Überarbeitung der Fassung von 1996 wurde 2002 anlässlich der Währungsumstellung auf den Euro veröffentlicht.

Teilbereiche der HOAI

Die HOAI 1996/2002 ist in 15 Teile gegliedert, die allgemeine oder vorhabenspezifische Regelungen enthalten.

Teil I		Allgemeine Vorschriften
Teil II		Leistungen bei Gebäuden, Freianlagen und raumbildenden Ausbauten
Teil III		Zusätzliche Leistungen
Teil IV		Gutachten und Wertermittlungen
Teil V		Städtebauliche Leistungen
Teil VI		Landschaftsplanerische Leistungen
Teil VII		Leistungen bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen
Teil VIIa		Verkehrsplanerische Leistungen
Teil VIII		Leistungen bei Tragwerksplanungen
Teil IX		Leistungen bei der Technischen Ausrüstung
Teil X		Leistungen für Thermische Bauphysik
Teil XI		Leistungen für Schallschutz und Raumakustik
Teil XII		Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau
Teil XIII		Vermessungstechnische Leistungen
Teil XIV		Schluss- und Überleitungsvorschriften

Leistungsphasen

Die meisten Aufgabenstellungen für Architekten und Ingenieure werden nach HOAI in neun Leistungsphasen gegliedert.

Anrechenbare Kosten

Die anrechenbaren Kosten sind eines der Regelkriterien bei der Ermittlung des Honorars der Leistungen von Architekten und Ingenieuren nach der HOAI. Sie werden z. B. für Gebäude aus einem fachspezifischen Kostenanteil auf Basis der Kostenermittlungen nach DIN 276 errechnet und können daher innerhalb eines Projektes je nach Planungsstand unterschiedlich hoch sein.

Berechnung des Honorars

Das Honorar wird aus den Honorartafeln der Teilbereiche der HOAI für die entsprechenden Vorhaben ermittelt. Eingangswerte in die Tafeln sind die anrechenbaren Baukosten und die Honorarzone. Durch die Honorarzone wird die Schwierigkeit der Planung im konkreten Vorhaben bewertet. Die Honorarzone I steht für sehr geringe, Honorarzone III für durchschnittliche und Honorarzone V für sehr hohe Planungsanforderungen. Für jede Honorarzone ist ein Mindest- und ein Höchstsatz angegeben. Eine Vereinbarung von Viertel-, Mittel- oder Dreiviertelsatz innerhalb dieser Sätze ist möglich. Aus den Honorartafeln kann man das Grundhonorar für die Gesamtleistung (alle Leistungsphasen) ablesen bzw. durch lineare Interpolation ermitteln. Wenn nur einzelne Leistungsphasen erbracht werden, wird das Honorar hierfür durch Multiplikation des Grundhonorars mit der Bewertung (Vomhundertsätze = prozentualer Anteil an der Gesamtleistung) der einzelnen Leistungsphasen ermittelt.

Die Honorarermittlung der einzelnen Leistungsphasen erfolgt also anhand der Prozentsätze, der Honorarzone bzw. des Honorarsatzes innerhalb der Zone und der anrechenbaren Kosten. Gemäß HOAI 1996 und 2002 sind die anrechenbaren Kosten noch auf Basis der DIN 276 vom April 1981 zu ermitteln, seit HOAI 2009 in der Gliederung der DIN 276 (Fassung: 12/2008).

Die Ermittlung der anrechenbaren Kosten erfolgt in den einzelnen Leistungsphasen (Lph.) der HOAI nach unterschiedlichen Methoden:

Kostenschätzung

ist in der Lph. 2 vorgesehen → Sie dient der Abrechnung der auflaufenden Planungsleistungen -solange bis die Kostenberechnung vorliegt. Sie findet keinen Eingang in die endgültige Honorarberechnung.

Kostenberechnung

ist in der Lph. 3 (=Entwurfsplanung) vorgesehen → Die Leistungsphasen 1-4 der HOAI werden endgültig nach Kostenberechnung abgerechnet. D.h. auch wenn sich die anrechenbaren Kosten in den weiteren Leistungsphasen verändern, bleibt das Ingenieurhonorar für die Lph. 1-4 unverändert. Nur bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen können die Vertragsparteien bei Auftragserteilung vereinbaren, dass auch die weiteren Leistungsphasen nach der Kostenberechnung abgerechnet werden (Achtung: Seit Geltung der HOAI 2009 wird das Planerhonorar aller Leistungsphasen nach der Kostenberechnung ermittelt).

Kostenanschlag

ist in der Lph. 7 vorgesehen → Die Leistungsphasen 5-7 HOAI der Teile II, IX u. XI der HOAI werden endgültig nach Kostenanschlag abgerechnet (Achtung: in der HOAI 2009 ist dies anders geregelt!).

Kostenfeststellung

ist in der Lph. 8 vorgesehen → Sie ist Honorargrundlage für die Lph. 8+9 HOAI der Teile II, IX u. XI, sowie bei Teil VII, VIII u. XIII für die Leistungsphasen ab 5 (auch dies ist in der HOAI 2009 anders geregelt, siehe dort).

Leistungen im Bestand

Um den erhöhten Schwierigkeitsgrad bei dem Umbau vorhandener Gebäude angemessen zu berücksichtigen, sieht die HOAI ab Honorarzone II (geringe Planungsanforderungen) einen Umbauzuschlag von 20 bis 80 % des Honorars vor. Ohne schriftliche Vereinbarung beträgt der Umbauzuschlag 20 %.

Da der Architekt und Ingenieur bei Leistungen für vorhandene Gebäude auch bestehende Konstruktionen und Bauteile in seinen Planungen berücksichtigen muss, für die jedoch keine anrechenbare Kosten anfallen, sieht die HOAI dafür vor, die vorhandene Bausubstanz nach HOAI § 10 (3a) angemessen zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Wertes der vorhandenen Bausubstanz gibt es unterschiedliche Ermittlungsarten, die u. a. auch das Alter und den Zustand der Substanz berücksichtigen. Im Regelfall gilt: Je älter die Bausubstanz ist und je weniger sie instand gehalten oder saniert wurde, desto niedriger sind die zu berücksichtigenden Kosten. Einfache Ermittlungen erfolgen auf Basis der Kubatur des Gebäudes, aufwendige werden bauteil- und mengenbezogen ermittelt. Für die Berücksichtigung des Alters und des Zustandes gibt es Literatur mit speziellen Tabellen (z. B. Ross/Brachmann).

HOAI (Fassung 2009)

Sie gilt für Verträge, die ab dem 18. August 2009 geschlossen wurden.

Wesentliche Änderungen in der Fassung 2009

Die HOAI-Novelle 2009 bringt eine Fülle von Änderungen bei der Honorarberechnung im Detail mit sich, für die Spezialliteratur zur Verfügung steht. Die für jeden Auftraggeber wesentlichen Änderungen umfassen u. a.:

• Zeithonorare (Stundensätze) sind nun frei vereinbar
• Kostenberechnungen sind nun als Regelfall die Basis für die Honorierung aller Leistungsphasen (damit erfolgt eine Abkoppelung der Honorare von den tatsächlichen Baukosten) – alternativ kann unter bestimmten Voraussetzungen eine sog. Baukostenvereinbarung getroffen werden
• Die Honorartafelwerte wurden um 10 % gegenüber der Fassung von 1996 angehoben
• Die Basis für die Honorarermittlung ist nun die im Rahmen der Projektbearbeitung geschuldete Kostenermittlung (d.h. es ist zur Honorarermittlung keine Umstrukturierung der Kostenermittlungen mehr in die Form der DIN 276 von 1981 erforderlich)
• Für Planungsänderungen auf Veranlassung des Auftraggebers besteht nun unabhängig von der Höhe des Aufwandes ein Vergütungsanspruch
• Es werden weniger Leistungsinhalte verbindlich geregelt (siehe unten)
• Die systematische Struktur der HOAI wurde verändert; Objektlisten, Besondere Leistungen und die Leistungen der einzelnen Leistungsbilder werden nun in Anhängen zum eigentlichen Verordnungstext dargestellt

Verbindliche Honorarregelungen

In der HOAI 2009 werden nur noch die im eigentlichen Verordnungstext stehenden, nachfolgend genannten Bereiche verbindlich preisrechtlich geregelt:

• Teil 1 "Allgemeine Vorschriften" (§ 1 bis § 16)
• Teil 2 "Flächenplanung"
  • Abschnitt 1: Bauleitplanung
    • Flächennutzungspläne (Leistungsbild: § 18; Honorare § 20)
    • Bebauungspläne (Leistungsbild: § 19; Honorare § 21)
  • Abschnitt 2: Landschaftsplanung
    • Landschaftsplan (Leistungsbild: § 23; Honorare § 28)
    • Grünordnungsplan (Leistungsbild: § 24; Honorare § 29)
    • Landschaftsrahmenplan (Leistungsbild: § 25; Honorare § 30)
    • Landschaftspflegerischer Begleitplan (Leistungsbild: § 26; Honorare § 31)
    • Pflege- und Entwicklungsplan (Leistungsbild: § 27; Honorare § 32)
• Teil 3 "Objektplanung"
  • Abschnitt 1: Gebäude und raumbildende Ausbauten (Leistungsbild: § 33; Honorare § 34)
  • Abschnitt 2: Freianlagen (Leistungsbild: § 38; Honorare § 39)
  • Abschnitt 3: Ingenieurbauwerke (Leistungsbild: § 42; Honorare § 43)
  • Abschnitt 4: Verkehrsanlagen (Leistungsbild: § 46; Honorare § 47)
• Teil 4 "Fachplanung"
  • Abschnitt 1: Tragwerksplanung (Leistungsbild: § 49; Honorare § 50)
  • Abschnitt 2: Technische Ausrüstung (Leistungsbild: § 53; Honorare § 54)
• Teil 5 "Überleitungs- und Schlussvorschriften"

Unverbindliche Honorarempfehlungen, freie Preisvereinbarung möglich

Folgende in der HOAI 2002 noch verbindlich geregelte Leistungen werden als sog. Beratungsleistungen in die unverbindliche Anlage 1 zur HOAI 2009 verschoben; deren Honorar ist nun frei vereinbar; die Angaben zur Honorarbestimmung in der Anlage 1 sind lediglich (unverbindliche) Orientierungshilfen:

• Leistung Umweltverträglichkeitsstudie
• Leistungen für Thermische Bauphysik
• Leistungen für Schallschutz und Raumakustik
• Leistungen für Bodenmechanik, Erd- und Grundbau
• Vermessungstechnische Leistungen

Freie Honorarvereinbarung

Die sog. Besonderen Leistungen, die in der HOAI nicht abschließend aufgezählt sind, waren bereits in der HOAI 1996/2002 preislich frei vereinbar. Zu ihnen sind in der HOAI 2009 einige Leistungen hinzugekommen, die in der alten Fassung verbindlich geregelt waren. Hier ist z. B. die Örtliche Bauüberwachung von Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen zu nennen (§ 57 HOAI 1996/2002). Diese wird nur noch als Besondere Leistung bei den Leistungen für Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen erwähnt. Ein Honorarvorschlag findet sich hierfür nicht einmal mehr in der unverbindlichen Anlage zur HOAI 2009, sondern lediglich noch in der Begründung zur neuen Honorarordnung.

Leistungen im Bestand

Die Höhe des Umbauzuschlages beträgt nun je nach Schwierigkeitsgrad zwischen 20 % und 80 %. Dazu äußert sich die HOAI 2009 im § 35 "Leistungen im Bestand". Auch ohne besondere Vereinbarung gilt ab Honorarzone II ein Umbauzuschlag von 20 %. Zur Orientierung des Schwierigkeitsgrades kann die Honorarzone dienen, z. B. anhand der Formel: (Honorarzone x 20 %) - 20 % = Zuschlag nach § 35 HOAI

Der Ansatz anrechenbarer Kosten bei der technisch-konstruktiven Einbeziehung vorhandener Bausubstanz in die Planung ist entfallen, stattdessen wurden die Umbauzuschläge erhöht.

Projektsteuerung HOAI + AHO (Baumanagement)

Die Projektsteuerung ist das Kernstück eines professionellen Baumanagements. Sie ermöglicht es, die Prozesse in der Projektarbeit so zu führen, dass die Projektziele erreicht werden können. Die Maßnahmen zur Qualitätsförderung dienen dazu, diese Prozesse laufend zu verbessern.

Projektsteuerung HOAI

Der Begriff Projektsteuerung wurde 1977 in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) erstmals verwendet und grenzt sie begrifflich und inhaltlich klar von anderen Projektmanagementleistungen ab. Das Leistungsbild der Projektsteuerung war in § 31 der HOAI definiert. Nach der HOAI-Novelle zum 11. August 2009 war das Leistungsbild nicht mehr enthalten.

Projektsteuerung im Sinne der HOAI war die Übernahme von delegierbaren Auftraggeberfunktionen, wie z. B.:

• Erstellen und Koordinieren des Programms für das Gesamtprojekt.
• Aufstellen und Überwachen von Organisation-, Termin- und Zahlungsplänen bezogen auf Projekt und Projektbeteiligte.
• Laufendes Informieren des Auftraggebers über die Projektabwicklung und rechtzeitiges Herbeiführen von Entscheidungen des Auftraggebers.

Das Honorar für Projektsteuerungsleistungen konnte laut HOAI frei vereinbart werden.

Die unklare Abgrenzung zu Leistungen, die der Architekt zu erbringen hat, führte 20 Jahre lang zu heftigen Diskussionen und sehr unterschiedlichen Auslegungen über die Honorarvorstellungen.

Projektsteuerung AHO

Seitens des Deutschen Verbandes der Projektmanager in der Bau- und Immobilienwirtschaft (DVP) und des AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) wurde das Leistungsbild der Projektsteuerung seit 1996 weiter entwickelt, um ein klarer abgegrenztes Leistungsbild für Projektsteuerungsleistungen zu schaffen.

Das Leistungsbild der Projektsteuerung umfasst demnach die Leistungen von Auftragnehmern, die Funktionen des Auftraggebers bei der Steuerung von Projekten mit mehreren Fachbereichen in Stabsfunktion übernehmen.

Die Leistungen sind in fünf Handlungsbereiche und fünf Projektstufen gegliedert.

Die Handlungsbereiche

A Organisation, Information, Koordination und Dokumentation

B Qualitäten und Quantitäten

C Kosten und Finanzierung

D Termine, Kapazitäten und Logistik

E Verträge und Versicherungen

Die Projektstufen

1. Projektvorbereitung
2. Planung
3. Ausführungsvorbereitung
4. Ausführung
5. Projektabschluss

AHO - Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung

Der Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung e.V. (AHO) entwickelte 1996 unter dem Titel "Untersuchungen zum Leistungsbild, zur Honorierung und zur Beauftragung von Projektmanagementleistungen in der Bau- und Immobilienwirtschaft" Leistungsbilder und Vergütungsempfehlungen für das Projektmanagement. Diese wurden und werden von der öffentlichen Hand und privaten Auftraggebern verwendet und stellen quasi einen anerkannten Standard dar. Die aktuelle Fassung erschien im Mai 2014(Heft 9 der AHO-Schriftenreihe).

• Hochbauten,

• Ingenieurbauwerke,

• Verkehrsanlagen,

• Anlagenbauten,

• Altlastensanierung inklusive Abbruch, Rückbau, Wiederverwendung und Verwertung.

Der AHO-Vorschlag sieht ein - unter Bezug auf die HOAI-Phasen - in fünf Projektstufen gegliedertes Leistungsbild vor. Jede einzelne Projektstufe wird nach fünf Handlungsbereichen unterteilt, für die Grundleistungen und Besondere Leistungen definiert sind. Hierbei gelten die Vorschläge des Entwurfes für die folgenden Investitionsarten:

HOAI 2015

Die HOAI - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - regelt, welche Architekten- und Ingenieurleistungen zu welchem Preis abzurechnen sind. Die HOAI stellt öffentliches, damit zwingendes Preisrecht dar. Sie ist aber ungeeignet, die vertraglich geschuldete Leistung inhaltlich zu bestimmen. Dies wiederum ist einzig Sache der Vertragsparteien. Rechtsgrundlage der HOAI ist das Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MRVG) vom 4.11.1971. Diese Ermächtigung weist den Verordnungsgeber an Honorare festzulegen, die dem berechtigten Interesse der Ingenieure und Architekten und der zur Zahlung der Honorare Verpflichteten Rechnung trägt. Die HOAI bietet damit Kostentransparenz zwischen Preis, Leistung und Qualität für den Auftraggeber als Verbraucher. Sie dient dem Verbraucherschutz. Derzeit gilt die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI) vom 16.07.2013, die am 17.07.2013 in Kraft getreten ist (BGBl. I. Nr. 37 vom 16. Juli 2013). Gleichzeitig ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der Fassung der Bekanntmachung vom 11.8.2009, die am 18.8.2009 in Kraft getreten ist (BGBl I S. 2732) außer Kraft getreten. HOAI 2013 ist in Kraft getreten Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure - HOAI) ist am 16.07.2013 im Bundesgesetzblatt Nr. 37 verkündet worden und am Tag nach der Verkündung am 17.07.2013 in Kraft getreten. Gleichzeitig trat die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2732) außer Kraft.

Neu-Ulm, Edwin-Scharff-Haus

Kronleuchter - Kessler

Gebrauchtimmobilien einschätzen - Kaufempfehlung und Tips - Kaufen Sie nicht die Katze im Sack

Gebrauchtimmobilien oder ältere Häuser sind gesucht. Zum einen, weil sie preiswerter sind als vergleichbare Neubauten, zum anderen, weil sie oft mehr Charme besitzen. Ausserdem wollen viele nicht bauen und sich mit Architekten, Bauarbeitern oder Handwerkern herumschlagen müssen. Doch wenn Sie sich für altes Haus interessieren, sollten Sie sich auf ein wenig Arbeit gefasst machen, wenn Sie nicht die Katze im Sack kaufen wollen. Und eines sollte Ihnen klar sein: Egal, wie genau Sie das Haus unter die Lupe nehmen, vor Mängeln sind Sie nie gefeit. Genau wie bei Neubauten. Nur haben Sie dort eine Garantiefrist.

Guter Rat ist nicht teuer, aber wertvoll

Wer kein Baufachmann ist, sollte sich Rat holen und sein Traumhaus von einem unabhängigen Sachverständigen auf Herz und Nieren prüfen lassen. Dieser kontrolliert die Bausubstanz, vom Keller bis zum Dachboden, und beurteilt, ob der Kaufpreis fair und angemessen ist. Neuralgische Punkte sind Innen- und Aussenwände, Fenster und Türen, das Dach, alle Elektroinstallationen, Hausanschlüsse, Wasser- und Abwasserleitungen, die Heizung, die Warmwasseranlage und die Haustechnik sowie das Bad und die Küche. Hier können Mängel, die übersehen wurden und nach dem Kauf behoben werden müssen, schnell sehr viel Geld kosten.

Der Aufwand zahlt sich auf alle Fälle aus

Die Kurzbesichtigung ist eine visuelle Kontrolle und keine detaillierte Substanz- und Zustandsanalyse. Der Sachverständige wird dank seinem Fachwissen Mängel entdecken und erkennen, was vertieft abgeklärt werden sollte. Dieser Aufwand lohnt sich auf alle Fälle, denn Gebrauchtimmobilien oder Altbauten werden in der Regel «wie gesehen» gekauft und allfällige Gewährleistungsansprüche werden, soweit rechtlich zulässig, wegbedungen. Hausbesitzer oder Makler, die nichts zu verbergen haben, haben sicher kein Problem damit, wenn Sie sich das Haus ein zweites Mal mit einem Sachverständigen anschauen wollen.

Auf was Sie unbedingt achten müssen

Vielleicht bleibt Ihnen aber keine Zeit für eine zweite Besichtigung, weil der Verkäufer genügend Interessenten hat und das Geschäft so schnell als möglich abschliessen will. Dann müssen Sie sich das Haus wohl oder übel ohne Sachverständigen genau anschauen. Überlegen Sie sich vor dem Besichtigungstermin, was Ihnen wichtig ist und was nicht. Unsere Checkliste zum Downloaden gibt Ihnen eine Übersicht, worauf Sie bei der Hausbesichtigung achten sollten.

Lassen Sie sich von niemandem hetzen

Arbeiten Sie die Checkliste Punkt für Punkt ab. Achten Sie auf Details, etwa eine frisch gestrichene Kellerwand oder Schachteln, die sich bis zur Decke stapeln – versteckt sich dahinter Schimmel? Fragen Sie den Besitzer nach Belegen für Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen und bitten Sie ihn, sich die Heizkostenabrechnung anschauen zu dürfen. So können Sie abschätzen, wie gut das Haus isoliert ist. Fragen Sie den Besitzer auch, warum er verkauft. Wenn er beispielsweise wegen der Arbeit wegzieht, können Sie davon ausgehen, dass er das Haus bis zuletzt gut im Schuss gehalten hat.

Halten Sie Mängel im Kaufvertrag fest

Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Besichtigung. Und wenn Sie danach ein gutes Gefühl haben, sagen Sie zu und klären die Finanzierung mit Ihrer Bank ab. Halten Sie im Kaufvertrag fest, was für Mängel Sie entdeckt haben und wer sie beheben beziehungsweise die Kosten dafür übernehmen wird. Übrigens: Der Kaufvertrag ist erst gültig, sobald Sie und der Verkäufer auf dem Notariat unterschrieben haben. Sie können nur zurücktreten, wenn Sie dem Verkäufer nachweisen können, dass er Sie arglistig getäuscht hat, also Mängel absichtlich verschwiegen oder Sie bewusst belogen hat.

Rüge- und Verjährungsfristen

Mängelrechte unterliegen immer einer zeitlichen Begrenzung. Dies bedeutet, dass nach dem Datum der Abnahme der Mangel innert einer bestimmten Frist gerügt und innert einer bestimmten Frist die Verjährung unterbrochen werden muss.

Falls im Werkvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer die SIA-Normen als anwendbar erklärt wurden, kommen diese zur Geltung. Andernfalls gelten die Rügefristen nach OR Art. 371.

Rügefristen nach SIA

Nach SIA 118 muss die Abnahme des Werks innerhalb eines Monats nach der Meldung des Bauleiters erfolgen, dass das Werk abgenommen werden könne resp. fertig gestellt sei. Bis zu zwei Jahren nach diesem Datum können sowohl offene als auch verdeckte Mängel zu jedem Zeitpunkt gerügt werden. Nach Ablauf dieser zwei Jahre können offene Mängel nicht mehr gerügt werden. Verdeckte Mängel können während drei weiteren Jahren gerügt werden, doch muss die Rüge gemäss Bundesgerichtsentscheid innert drei Arbeitstagen nach Entdeckung des Mangels erfolgen. Eine Ausnahme bilden elektrisch betriebene Apparate und Geräte, die als Fertigprodukte geliefert worden sind. Hier ist die Garantiefrist auf ein Jahr beschränkt.

Rügefristen nach OR

Jeder entdeckte Mangel, sei es ein offener oder ein verdeckter, ist sofort nach Entdeckung des Mangels zu rügen. Nach der Abnahme des Werks kann grundsätzlich ein Jahr lang gerügt werden, handelt es sich jedoch um ein unbewegliches Bauwerk, so kann der Mangel fünf Jahre nach dem Abnahmedatum gerügt werden. Eine Ausnahme bilden elektrisch betriebene Apparate und Geräte, die als Fertigprodukte geliefert worden sind. Hier ist die Garantiefrist auf ein Jahr beschränkt.

Verjährungsfristen

Nebst den Rügefristen existieren auch Verjährungsfristen. Die Rüge allein kann eine Verjährung nicht unterbrechen. Dies kann nur auf zwei Arten geschehen: Entweder der betreffende Unternehmer bestätigt schriftlich, dass die Verjährung im Hinblick auf den gerügten Mangel aufgehoben ist («Verzicht auf Einrede der Verjährung»), oder der Bauherr klagt den Unternehmer ein. Mit dem Datum der Klageanhebung beginnt die Verjährungsfrist von vorn. Falls im Werkvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer die SIA-Normen als anwendbar erklärt wurden, kommen diese zur Geltung. Andernfalls gelten die Verjährungsfristen nach OR Art. 371.

Verjährungsfristen nach SIA

• Ab dem Abnahmedatum beträgt die Verjährungsfrist für gerügte Mängel fünf Jahre.
• Für vom Unternehmer absichtlich verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Abnahmedatum.

Verjährungsfristen nach OR

• Ab dem Abnahmedatum beträgt die Verjährungsfrist ein Jahr, für Mängel an unbeweglichen Werken jedoch fünf Jahre.
• Für vom Unternehmer absichtlich verschwiegene Mängel beträgt die Verjährungsfrist 10 Jahre ab dem Abnahmedatum.

Der Immobilienstandort und wie man eine Lage richtig beurteilt - Immobilienwertermittlung

Immer wieder stellen interessierte Kunden die Frage: „Ich möchte Grundbesitz erwerben, aber an welchem Standort sollte ich kaufen? Wo soll ich am besten meine vermietete Eigentumswohnung haben? Welche Stadt ist lohnenswert?“ 

Worauf kommt es also wirklich an, sofern man sich eine Wohnung als Kapitalanlage anschafft? Grundsätzlich gilt:

Das entscheidende Erfolgskriterium für eine vermietete Immobilie ist die Lage. Ein altes Immobilienprinzip lautet schlicht und einfach: Lage, Lage, Lage. Immer und immer wieder wurde dieses Prinzip ignoriert, verletzt, vergessen oder verdrängt. Und immer wieder hat sich gezeigt: Wer an den richtigen Standorten und an den richtigen Lagen gekauft hat, hat mit Immobilien nicht nur ein wenig, sondern ganz groß gewonnen. Kein Wunder: Wirkliche Insider kennen natürlich die besten Lagen der Republik, und sie kaufen dort, wo der höchste Wertzuwachs oder die größte Wertstabilität zu erwarten ist.

Woher weiß man jedoch, was gute und was weniger gute Lagen sind? Was unterscheidet überhaupt gute von schlechten Lagen? Definieren wir zunächst einmal den Unterschied zwischen Standort und Lage, da hier allgemein Verwirrung herrscht.

Bei der Beurteilung der Qualität einer Immobilie ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem Standort der Immobilie und dann der Lage innerhalb des Standortes. Beispiel: Nordrhein-Westfalen als Bundesland ist ein Standort. Düsseldorf als Stadt ist ein Standort.

Die Auswahl eines Standortes richtet sich nach wenigen, aber wichtigen Kriterien:

• Ist der Standort überregional von Bedeutung?
• Weist der Standort Besonderheiten auf, die ihn von anderen Standorten positiv unterscheiden?
• Liegt der Standort zentral zu anderen Regionen?
• Ist die Arbeitsplatzsituation an dem Standort befriedigend?
• Wie ist die Kaufkraft im Vergleich zu anderen Standorten oder Städten?
• Sind die Mieten an dem Standort stabil?
• Steht der Kaufpreis an dem Standort in einem angemessenen Verhältnis zu den dort allgemein üblichen Mieten?
• Gibt es an dem Standort zukunftsweisende Entwicklungen?

Hat man sich für einen Standort entschieden, dann geht man in der Auswahl als nächstes dazu über, die Lage innerhalb des Standortes zu beurteilen. Folgende Kriterien sind dabei entscheidend:

• Wohnt in der Lage ein gepflegtes, seriöses Publikum?
• Fühlt man sich innerhalb der Lage (des Ortsteils) wohl?
• Sind Geschäfte zur Deckung des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe vorhanden?
• Sind öffentliche Verkehrsmittel leicht zu Fuß erreichbar?
• Ist die Lage nicht übermäßig lärmbelastet?
• Werden in der Lage durchschnittlich Mieten bezahlt, die der Miete meiner Wohnung entsprechen?
• Sind die anderen Häuser in der Umgebung gepflegt und saniert?

Innerhalb einer Stadt gibt es immer gute und weniger gute Lagen. So ist generell der Süden Düsseldorfs eine weniger gute Lage als der Norden, wo sich die bevorzugten Lagen befinden. Noch exakter wissen Insider, daß bestimmte Stadtteile die besten Lagen aufweisen, wie z.B. Düsseltal, Pempelfort, Derendorf, Unterbilk, Rath, Flingern-Nord. In anderen Stadtteilen befinden sich ebenfalls begehrte Lagen, aber man muß ganz allgemein etwas genauer hinschauen. In Essen ist es genau umgekehrt: Dort darf man (von wenigen Ausnahmen abgesehen) nur im Süden kaufen, also an Lagen innerhalb und südlich der City.

Somit können wir festhalten: In jeder Stadt gibt es hervorragende und begehrte sogenannte Mikrolagen. Stadtteillagen können manchmal besser sein als zentrale Lagen. Beispiel: Sachsenhausen in Frankfurt am Main ist viel besser als die Lage rund um den Hauptbahnhof, auch wenn letztere etwas zentraler zur Innenstadt liegt. Bestimmte Stadtteile innerhalb der Großstädte sind wiederum gar nicht zu empfehlen.

Welche Ortskenntnis ist erforderlich, um in einer Stadt zu beurteilen, was eine gute und eine schlechtere Lage ist? Genau: Umfassende! Daher muß jede Immobilienauswahl durch einen Fachmann vorgenommen werden.

Manchmal fragen sich Kapitalanleger noch eine weitere Frage, wenn sie eine Lage beurteilen: Könnte ich mir vorstellen, selbst in diesem Umfeld zu leben?

Letzte Frage ist allerdings etwas heikel. Ein Landwirt, der zeit seines Lebens auf einem Bauernhof lebt, wird sich möglicherweise niemals vorstellen können, in einer Stadt zu leben - egal in welcher Lage. Umgekehrt mag es Leute geben, die an den lautesten Ecken zu leben gewohnt sind, wo sich S-Bahn, Autoverkehr und Einflugschneise treffen. Also ist die letzte Frage nicht entscheidend, allenfalls subjektiv von Bedeutung. Sie ist jedoch dann wichtig, wenn man die Immobilie wirklich später einmal selbst nutzen möchte, beispielsweise wenn man in Rente geht und aus einem großen Haus gerne in eine städtische Wohnung ziehen möchte.

Schlußendlich ist aber noch eine Frage von ganz entscheidender Wichtigkeit:

Ist der Preis, den ich für die Immobilie bezahle, an dieser Lage angemessen? Mit anderen Worten: Läßt sich diese Immobilie in einigen Jahren zu diesem bzw. einem höheren Preis wieder verkaufen, wenn ich dies möchte?

Um das zu beurteilen, sind Preisvergleiche von Bedeutung. Eine wichtige und überregionale Quelle für Preisvergleiche ist der Monats-Index der Zeitschrift „Bellevue“. Dieser Index vergleicht Kaufpreise und Mieten in über 100 Städten. Er unterscheidet zwischen einfachen, mittleren und guten Lagen. Dieser Index basiert auf aktuellen Auswertungen der größten Maklerverbände RDM und VDM sowie einzelner, am Markt tätiger Unternehmen und eigenen Recherchen der Redaktion. Er bietet gute Anhaltspunkte und man kann anhand dieses Index auch langfristige Veränderungen gut verfolgen.

Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit beschäftigt, solche Schnäppchen an guten Standorten ausfindig zu machen. Entsprechende Informationsquellen und eine schnelle Handlungsfähigkeit sind Voraussetzungen für den Zugriff auf Schnäppchen. Denn diese werden niemals lange auf dem Markt gehandelt. Einige Grundbesitz-Handelsunternehmen spezialisieren sich darauf, Schnäppchen aufzukaufen und zu halten, bis sie an Anleger weiterverkauft werden. Meist befinden sich in diesen Unternehmen Wartelisten von Interessenten, die gerne unterhalb des üblichen Preisniveaus kaufen möchten.

Nur zweitrangig für die Beurteilung der Lage ist die aktuelle Miete. „Gute Lagen erzielen höhere Mieten, weniger gute Lagen weniger hohe Mieten.“ Das ist zwar logisch, aber nicht immer der Fall. Man sollte es sich merken: Die gegenwärtige Miete spielt bei der Betrachtung der Immobilieninvestition allenfalls eine untergeordnete Rolle. Da ist die durchschnittliche Marktmiete schon sehr viel wichtiger: Auch diese entnehmen Sie dem Index oder können Sie bei RDM-, VDM- und anderen Maklerverbänden in Erfahrung bringen. Stellen Sie nun folgende Betrachtung an:

Liegt die gegenwärtige Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten, Strom Heizung etc.) auf dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite der Immobilie etwa bei 5% liegen (wie Sie die Rendite errechnen, erfahren Sie weiter unten).

Liegt die Miete derzeit unter dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite bei mindestens 4% liegen. Je nach Mietvertrag ist hier mehr oder weniger Spielraum für eine Erhöhung vorhanden. Besteht beispielsweise ein langjähriger Mietvertrag und befindet sich der Mieter seit mehr als 10 Jahren in der Wohnung, dann sollte die niedrige Miete sich auch deutlich auf den Kaufpreis niederschlagen, denn hier besteht wenig Aussicht, am Mietverhältnis kurzfristig eine nachhaltige Änderung zu bewirken.

Liegt die Miete derzeit über dem durchschnittlichen Marktniveau, dann ist ebenfalls Vorsicht geboten: Hier sollte die Rendite auf jeden Fall 5,5 bis 6% ausmachen, denn ansonsten ist der Kaufpreis zu hoch. Ein zu hoher Kaufpreis wird dazu führen, daß Sie bei einer Neuvermietung unter Umständen mit einer niedrigeren Miete und damit einer Rendite deutlich unter 5% rechnen müssen.

Hier also die Formel für die Berechnung der Rendite:

 

Netto-Monatsmiete (ohne Nebenkosten) mal 12 = Nettojahresmiete
Nettojahresmiete mal 100 geteilt durch Kaufpreis = Rendite in Prozent.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht; zus. ca. 6.5%) werden bei dieser Renditebetrachtung außer acht gelassen. Ebenfalls keine Rolle spielen bei der Netto-Renditeberechnung die Steuervorteile.

Faustregel:

Kaufen Sie nur an guten Standorten mit nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, zu marktüblichen Preisen.

Stuttgarter Westen Innenhof

Antrag auf Abgeschlossenheit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist nach deutschem Recht eine Bescheinigung darüber, dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen ist (§ 3 Abs. 2, § 7Abs. 4 Nr. 2 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die den Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist (zusammen mit dem Aufteilungsplan) die Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und/oder Teileigentum und für die Anlage eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Eigentumswohnung (die eigentliche Umwandlung). Sie ist also erforderlich, wenn der Neubau von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Mietshauses in (separat verkäufliche) Eigentumswohnungen geplant ist.

Bauen + Wohnen - Wie notwendig ist ein Architekt?

Wer sich ein individuelles Haus bauen oder eine bestehende Immobilie ausbauen möchte, sollte die Hilfe eines Architekten hinzuziehen. Als Experte kann dieser den Bau in den unterschiedlichen Phasen begleiten und die Wünsche des Bauherren fachlich korrekt umsetzen. Architekten bieten inzwischen ein umfangreiches Dienstleistungsangebot.

Der Architekt befasst sich mit der technischen, wirtschaftlichen und gestalterischen Planung sowie dem Bau von Gebäuden. Dabei ist die Berufsbezeichnung Architekt gesetzlich geschützt. Es darf sich nur Architekt nennen, wer auch Mitglied in der Architektenkammer und von dieser auf der Architektenliste geführt wird. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ausbildung und Berufspraxis. Architekten unterliegen einer Berufsordnung ihrer jeweiligen Architektenkammer, deren Einhaltung überwacht wird.

Umfangreiche Dienstleistungen

Architekten bieten in der Regel ein umfangreiches Angebot an Dienstleistungen an, die eine Begleitung des Bauherren von der ersten Planung bis zur Fertigstellung des Baus beinhalten. In den ersten Gesprächen mit dem Bauherrn werden dessen Vorstellungen erfasst, präzisiert und mit Skizzen und Zeichnungen in ein erstes Entwurfskonzept umgesetzt. Der Architekt kann dabei Anregungen und Ratschläge mit Blick auf das Baurecht, Kosten, technischen Rahmenbedingungen, Statik, Haustechnik und der Energie- und Ökoeffizienz einbringen.

Die konkrete Ausgestaltung der Hausform und Räumen werden vom Architekten dann so aufgearbeitet, dass der Bauherr seine Pläne bei den zuständigen Behörden zur Genehmigung vorlegen kann. In aller Regel bietet es sich jedoch aufgrund der Komplexität der notwendigen Genehmigungen an, dass der Architekt selbst die Pläne bei den Behörden vorlegt.

Je nach Wunsch und Geldbeutel des Bauherrn kann der Architekt dann auch Vorbereitung, Koordination und Überwachung des eigentlichen Hausbaus übernehmen. Dazu gehören die Anfertigung der notwendigen Bauzeichnungen, Leistungsbeschreibungen für die Handwerker und Terminpläne. Im weiteren Verlauf werden Angebote von notwendigen Baufirmen und Handwerksbetrieben eingeholt sowie anschließend deren Kosten inhaltlich und rechnerisch überprüft und verglichen. Das gleiche gilt für die Kontrolle der Arbeiten auf der Baustelle und die Erfassung und Beseitigung von Baumängeln.

Die Bauherren sollten die gewünschten Aufgaben des Architekten eindeutig und klar formuliert vertraglich festlegen. Sind die Zuständigkeiten nicht ausreichend geklärt, kann es während der Bauphase zu Irritationen und Problemen kommen. Entscheiden Sie sich für die Bauabwicklung über einen Architekten, sollten Sie eindeutig die eventuell gewünschten Eigenleistungen ansprechen. Schätzen Sie sich und ihre Leistungen realistisch ein und hinterfragen Sie ihre mögliche Ersparnis durch Eigenleistung kritisch. Auch hier ist ihnen der Architekt behilflich.

Leistungsphasen

Architekten teilen ihre Dienstleistungen in neun so genannte Leistungsphasen ein. Diese haben jeweils einen Anteil an der Gesamtarchitektenleistung (unten in Prozent angegeben) und entsprechend an seinem Honorar. Die Leistungsphasen sind wie die Architekten-Honorare in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Die HOAI ist eine preisrechtliche Verordnung der Bundesregierung.

• Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung (3%)
  Hier werden unter anderem die Aufgabenstellung geklärt und die Größe und der grobe Zuschnitt der Immobilie festgelegt.
• Leistungsphase 2: Vorplanung (7%)
  Der Architekt erarbeitet anhand der Grundlagen mehrere Entwürfe für den Bauherrn und schätzt die Baukosten.
• Leistungsphase 3: Entwurfsplanung (11%)
  Nachdem sich der Bauherr für einen Entwurf entschieden hat, werden die Pläne dafür etwa mit einer zeichnerischen Darstellung des Gesamtentwurfs konkretisiert. Hier finden bereits die ersten Gespräche zwischen Behörden und Architekt/Bauherr über die Genehmigungsfähigkeit des konkreten Entwurfs statt.
• Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung (6%)
  Hier werden anhand der baurechtlichen Bestimmungen die notwendigen Bauanträge erarbeitet und gestellt sowie mögliche Fördermittel beantragt.
• Leistungsphase 5: Ausführungsplanung (25%)
  Es werden detaillierte Pläne für die Handwerker erstellt und Details festgelegt. Dazu gehören endgültige und vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen.
• Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe (10%)
  Die zu erbringenden Tätigkeiten am Neubau und die Menge der Materialien werden vom Architekten genau definiert. Diese Leistungsverzeichnisse gehen an die Handwerker, damit diese Kostenangebote abgeben können.
• Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe (4%)
  Der Architekt prüft die eingegangenen Angebote und berät den Bauherren bei der Wahl der Handwerker. Hierzu wird unter anderem ein Preisspiegel für die Teilleistungen erstellt, der die Unterschiede der Kostenangebote einzelner Firmen deutlich macht.
• Leistungsphase 8: Objektüberwachung (31%)
  In dieser Phase wird der eigentliche Hausbau vollzogen. Hier wird Ausführung der Arbeiten auf Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie dem Zeitplan überwacht. Der Architekt koordiniert die Arbeiten und überwacht diese gegebenenfalls. Zudem werden die eingehenden Handwerkerrechnungen geprüft und freigegeben und behördliche Abnahmen organisiert.
• Leistungsphase 9: Objekt-Betreuung und Dokumentation (3%)
  Diese letzte Phase dient der Betreuung des fertigen Objekts. Der Architekt nimmt dazu eine Objektbegehung vor und stellt die Mängel vor Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfristen fest. Sollten Mängel vorliegen, macht der Architekt die Gewährleistungsansprüche gegenüber dem entsprechenden Bauunternehmen geltend und überwacht die veranlasste Mängelbeseitigung.

Das Architektenhonorar

Das Architektenhonorar wird nicht frei verhandelt und ist auch nicht wie oft irrtümlich angenommen eine prozentuale Kostenbeteiligung an der Gesamtbausumme, sondern ist in der HOAI gesetzlich geregelt. In Honorartabellen werden die Mindest- und Höchstsätze geregelt und damit die Preisgrenzen festgeschrieben. Alle Mitglieder der Architektenkammer sind durch die Berufsordnung verpflichtet, die HOAI anzuwenden. Dabei entscheiden zwei Faktoren über die Höhe des Honorars: Einerseits der Aufwand und die Komplexität der Bauaufgabe und andererseits die zu erwartenden Gesamtbaukosten.

Je schwieriger und komplizierter ein Bauwerk herzustellen ist, desto höher ist der Planungsaufwand ist. Dadurch erhöht sich auch die sogenannte Honorarzone, von denen es fünf gibt. Der Bau eines Einfamilienhauses beispielsweise entspricht üblicherweise der Honorarzone III. Jede Honorarzone enthält nun in Abhängigkeit der berechneten Bausumme jeweils einen Mindest- und einen Höchstsatz des Architektenhonorars. Die Einstufung von Mindest- bis hin zum Höchstsatz bleibt Verhandlungssache mit dem Architekten. Ist darüber nichts vereinbart, gilt grundsätzlich der Mindestsatz. Als Faustregel sollten Bauherren für Architektenleistungen etwa 10 - 15 Prozent der Baukosten veranschlagen. Sollten Sie als Bauherr Zweifel an der Richtigkeit des Architektenhonorars hegen, so wenden Sie sich rechtzeitig an die zuständige Architektenkammer. Hier gibt es in aller Regel auch Merkblätter und Informationen für Bauherren. Grundsätzlich gilt: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen, sondern fixieren Sie alle Abmachungen schriftlich!

Architektenleistung bei Fertighäusern

Auch bei einem Fertighaus kann sich der Einsatz eines firmenunabhängigen Architekten schon alleine zur Kontrolle der durchzuführenden Arbeiten lohnen. Die Kosten der Bauüberwachung sind dabei nach Angaben des Hamburger Architektur-Experten Giorgio Gullotta von der Größe und der gewünschten Ausstattung des Hauses, des Grundstücks und gegebenenfalls vom Baugrund abhängig. Grundsätzlich sollte man von einem Stundenhonorar gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI (bis zu 82 Euro/h zzgl. MwSt./h) ausgehen. "Am besten ist es, wenn man das im Einzelfall verhandelt", erklärt Gullotta. Doch schon bei der Baubeschreibung und Angaben wie "Fliesen enthalten" oder "Dachausbau möglich", könne sich der Einsatz eines Spezialisten lohnen. Oft fehle der fertige Fußboden im Dach oder die Fliesen seien nicht von der vom Bauherrn gewünschten Qualität, erklärt er. Dann könnten noch nachträgliche Kosten entstehen, die im Verkaufsexpose nicht sofort ersichtlich sind. "Daher sollte man sich auch beim Fertighausbau vor, während und nach der Bauphase von einem Architekten oder Bauingenieur beraten lassen", sagt Gullotta. Die Kosten dürften sich je nach Aufwand bei einem Fertighaus auf rund 1.000 bis 1.500 Euro belaufen. Die Kosten die aufgrund von Problemen, Fehlern, Baupfusch oder Missverständnissen entstehen können, sind in häufig ein Vielfaches höher.

Fazit

Die Architektenkosten mögen, gemessen an der Bausumme, hoch erscheinen, können jedoch dem Bauherren viel Zeit, Ärger und noch höhere Kosten ersparen. Nicht jeder Bauherr kann täglich auf der Baustelle sein oder besitzt genügend Fachkenntnisse um Fehler rechtzeitig erkennen und einschätzen zu können. Das kann auch lange nach Fertigstellung noch zu hohen Zusatzkosten führen. Mit der Überwachung des Bauvorganges und der Objektbegehung nach Fertigstellung stellt der Architekt sicher, dass man ohne Ärger und Zusatzkosten ins neue Eigenheim einziehen kann. Aufgrund seiner detaillierten Vorplanung, sorgsamen Prüfung und Auswahl der beteiligten Firmen, kann er schon vor Baubeginn Kosten für den Bauherrn minimieren. Die dann zusätzlich entstehenden Architektenkosten können dadurch wieder aufgefangen werden.

In aller Regel ist der Erwerb und Umbau oder auch der Neubau einer Immobilie die größte Investition, die man im Leben tätigt. Aus diesem Grund sollte man sich unbedingt fachliche Hilfe von einem Architekten oder Ingenieur holen.
Eine Übersicht der Fachleute finden Sie zum Beispiel auf den Webseiten der regionalen Architektenkammern.

Bauen + Wohnen - Sparen beim Bauen fängt mit der Planung an

Bauen ist in den letzten Jahren durch Senkung der Bausparprämien immer teurer geworden. Dennoch gibt es viele Möglichkeiten, auch ohne Qualitätsverlust Kosten einzusparen, nicht nur bei der eigentlichen Bautätigkeit sondern bereits im Vorfeld. Wir sagen, welche Einsparpotentiale es gibt. Die genannten Einsparpotentiale sind ungefähre Durchschnittswerte und können nach oben oder unten abweichen. 

 

Baugrundstück

Bauland wird immer rarer und ist in verkehrsgünstiger Lage leider oft sehr teuer. Hier kann man an der Grundstückgröße sparen. Trotzdem muss die Wohnqualität nicht leiden, wenn das Grundstück optimal genutzt wird indem man zum Beispiel einen einfacheren Grundriss wählt. Bei einer Grundstücksgröße von 600 m² statt 800 m² und einem Quadratmeter-Preis von 200 EUR spart man bereits 40.000 EUR, bei einem Quadratmeter-Preis von 100 EUR immerhin noch 20.000 EUR. 

 

Pachten statt kaufen: Die Erbpacht

Eine interessante Alternative zum Kauf ist die Erbpacht. Die Kirche, - Deutschlands größter Grundbesitzer - und viele Gemeinden verpachten oft Grundstücke, meistens über eine Laufzeit von 99 Jahren. Die Höhe der Erbbauzinsen ist niedriger als die von normalen Hypothekenzinsen und damit auch die monatliche Belastung. Allerdings muss man gut durchrechnen, ob es sich lohnt: Je höher die normalen Hypothekenzinsen sind, desto günstiger ist zwar die Erbpachtalternative. Aber während das gekaufte Grundstück irgendwann abbezahlt ist und keine Kosten mehr verursacht, bleiben die Zinszahlungen für die Erbpacht während der gesamten Laufzeit.

Bauherrengemeinschaft

Bei Bildung einer Bauherrengemeinschaft können Sie Kosten sparen, sowohl während der Bauzeit als auch davor und danach, beispielsweise bei den Kosten für Gräben und Anschlüsse für eine gemeinsame Erschließung oder für eine gemeinsame Heizungsanlage. Hier können Sie bis zu 10.000 EUR einsparen.

Baubetreuung

Privaten Bauherren fehlen oft die Zeit und/oder die Fachkenntnisse, um ständig auf der Baustelle zu sein und Fehler abzuwenden. Aber bei vielen Bauvorhaben treten Mängel auf, deren Folgekosten mehrere zehntausend Euro betragen können. Hier bietet der Verband Privater Bauherren eine Rundumbetreuung am Bau an. Die Kosten dafür betragen 1 % der Bausumme. Diese Investition lohnt sich, da sie hilft, unvorhergesehene und kostenintensive Baumängel zu verhindern.

Fertighaus statt Massivhaus

Fertighäuser sind nicht nur schneller errichtet sondern aufgrund ihrer Systembauweise oft günstiger als massiv gebaute Häuser. Hier lohnt es sich im Vorfeld, für beide Bauarten jeweils Kostenvoranschläge einzuholen und zu vergleichen.

Unterkellerung

Die Kosten für einen Keller können bis zu 30.000 EUR (bis zu 15 % der Baukosten) betragen. Wer anderweitig den notwendigen Raumbedarf decken kann, sollte überlegen, ob er eine Unterkellerung wirklich braucht. Je nach Heizungsart, sind die Anlagen heute so klein, dass dafür ein Keller nicht mehr nötig ist.

Fassade

Auch hier kann durch einen Preisvergleich ordentlich gespart werden. So ist beispielsweise eine Holzverschalung bis zu 20.000 EUR günstiger als eine Klinkerfassade. Allerdings ist auch der Pflegeaufwand größer.

Außenwände

Bis zu 20.000 EUR können Sie sparen, wenn Sie für die Außenwände anstelle einer zweischaligen Mauer ein Wärmeverbundsystem oder hochdämmenden Porenbeton verwenden.

Dach

Wenn Sie bei der Dachform nicht an einen Bebauungsplan gebunden sind, können Sie bei der Wahl eines einfachen Daches bis zu 15.000 EUR einsparen.

Dachausbau

Viele Bauherren planen ihr Haus auf "Zuwachs" das heißt, sie brauchen nicht sofort die gesamte mögliche Wohnfläche. So wird zum Beispiel ein Dachausbau oft erst dann notwendig, wenn die Kinder größer sind. Wenn Sie den Zeitpunkt Ihres Dachausbaues verschieben, können Sie viel einsparen, vorausgesetzt, Sie haben bereits vorher alle Anschlüsse mitgeplant und realisiert. Bis zu 20.000 EUR zusätzlich sparen Sie, wenn Sie einige Arbeiten wie beispielsweise Dämmen und Tapezieren selbst durchführen.

Eigenausbau

Beim Bau eines Hauses können etliche Arbeiten in Eigenleistung erbracht werden, zum Beispiel: Böden verlegen, Fliesen, Dämmen, Tapezieren und Streichen. Aber um durch Eigenleistung wirklich zu sparen, brauchen Sie sowohl ein gewisses handwerkliches Geschick als auch Zeit. Wenn Sie darüber verfügen, können Sie ein Einsparpotential von bis zu 30.000 EUR erzielen.

Carport statt Garage

Brauchen Sie eine geschlossene Garage oder reicht ein Schutz vor Sonne und Schnee? Sie sparen einige tausend Euro, wenn Sie statt einer geschlossenen Garage einen Carport aufstellen.

Garten

Auch hier können Sie viel selbst machen und einige Tausend Euro sparen wenn Sie zum Beispiel selbst den Rasen einsähen, anstatt für teures Geld Rollrasen verlegen lassen oder wenn Sie selbst Zäune aufstellen und Wege anlegen.

Wandbündige Weißlack-Türen ohne sichtbare Zarge - Zarge, Türblatt und Wand in einer Ebene

Wandbündige Türensysteme – im Zeitgeist der modernen Architektur

Gerade im Flur oder in Räumen mit mehreren Türen werden die Türeinbauten gelegentlich – meist in modernen minimalistischen Inneneinrichtungen – als störend angesehen. Durch die vielen sichtbaren Zargen ist es schwer, dem Raum eine ruhige Optik zu verleihen. Für dieses ästhetische Empfinden wurden so genannte wandbündige Türsysteme entwickelt.

Durch ihre puristische Optik sind sie in modern gestalteten Wohnräumen zunehmend gefragt. Sie werden flächenbündig mit der Wand montiert und öffnen in die Leibung. Dabei verschwindet die Türzarge komplett im Mauerwerk und verhilft dem Raum zu einem aufgeräumten Design und schicken Understatement.
Die Zarge kann bereits vor dem Verputz im Rohbau montiert werden. Die Tür wird erst später eingebaut und wird dadurch vor Verschmutzung und Beschädigung geschützt.

Mittlerweile werden alle erdenklichen Türlösungen angeboten, um den Wohnraum noch individueller, angenehmer und sicherer zu gestalten: ob Schiebe-, Falt– oder Flügeltüren, Türen mit Lichtausschnitten, Türen mit Oberlicht, aber auch Rauch-, Brand- und Schallschutztüren.
In diesem Jahr wurden wandbündige Türsysteme sogar mit dem Red Dot Award für Design und Innovation ausgezeichnet.

Bei wandbündigen Weißlack-Türen bilden Zarge, Türblatt und Wand eine Ebene

Quelle: http://www.tuerenwechsel.de/